Você pode ter animais no seu Edifício?

     

     Um dos problemas mais freqüentes nos condomínios de edifícios consiste na permissão de possuir um animal de estimação ou na possibilidade de, através de cláusula na convenção, proibi-la. Muitos casos extrapolam os muros condominiais e acabam no Judiciário.

     Existem três situações distintas: não existir na convenção qualquer vedação; a convenção permitir somente animais de pequeno porte, que não causem incômodos aos condôminos, quando não há qualquer impedimento para o condômino adquirir seu pet, e as convenções que têm cláusula vedando terminantemente qualquer animal.

     A dificuldade está na terceira situação: o condômino ou morador que adquirir um animal de estimação estaria contrariando a convenção do condomínio e, consequentemente, este poderia requerer a retirada do animal do prédio?

Você concorda com a presença de animais em condomínios, mesmo contrariando a convenção?

     Em princípio, a convenção é a “lei” que determina a conduta dos condôminos e moradores dentro do edifício e, portanto, tem caráter normativo, devendo ser observada e respeitada por todos.

     Contudo a validade dessa cláusula de proibição de animais de estimação está sendo discutida nos tribunais, cujas decisões recentes têm sido no sentido de considerá-la abusiva e, portanto, relativizada. Significa dizer que tal cláusula é nula e sem qualquer efeito, pois contraria os artigos 5º, XXII, e 170 da Constituição Federal, que asseguram o direito de propriedade, e o art. 225, § 1º, inciso VII, do mesmo diploma legal, que inclui o animal como parte do meio ambiente e tutela juridicamente o direito deles à dignidade, vedando a prática de maus-tratos.  

     Igualmente abusivas as cláusulas que determinam que os animais transitem na área de uso comum, somente no colo do dono, e que proíbem o uso de elevadores. Assim sendo, a permanência de animal na unidade condominial, que não cause transtorno à saúde e à segurança dos demais, é perfeitamente lícita e possível, ainda que contrarie a norma condominial.

A jurisprudência vem ao encontro da realidade social, reconhecendo que a aquisição de um animal de estimação já é costume e uma prática constante da sociedade moderna, atingindo grande parte da população mundial.

Nesse sentido a decisão proferida pela desembargadora Elaine Harzheim Macedo, da 17ª Câmara Cível, noticiada pelo site do Tribunal de Justiça deste Estado, no dia 18 de janeiro de 2011, autorizando, liminarmente, a permanência de um cão no condomínio, ainda que contrária à norma condominial que a veda expressamente, fundamentando que “nos dias atuais, cada vez mais as terapias com animais são recomendadas para pessoas de todas as idades, já havendo estudos que apontam para a melhoria das condições gerais de saúde, inclusive orgânicas, de quem convive com os mesmos”.

     Resta, portanto, aos apaixonados pelos animais, a conscientização de mantê-los sob as guias, respeitando os demais moradores, principalmente aqueles que não são afeitos a eles e, agora, são obrigados a tolerá-los.

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Cristiano de Oliveira

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Possíveis conflitos gerados em Condomínios

     Numa época em que as pessoas parecem estar mais intolerantes umas com as outras e que algumas insistem em impor seus hábitos e manias, é preciso estabelecer regras, algumas até consideradas inusitadas, como a de proibir, por exemplo, os condôminos de mascar chicletes e assobiar, adotada por um condomínio residencial de classe média.

     As regras existem, mas são adotadas de acordo com cada condomínio, o que exige hoje, no papel de síndico, pessoas cada vez mais capacitadas e preparadas para exercer a tarefa não só de administrar um edifício, mas de gerenciar conflitos, onde os problemas mais comuns são, os mesmos de dezenas de outros locais de moradia coletiva.

     O barulho é o principal problema, diz ele, citando que as crianças e o som são os alvos principais das reclamações, mas existem outras situações como o da mulher que usa sapato de salto alto e caminha no apartamento sem se preocupar com o vizinho ou vizinha do andar de baixo.

Regras importantes 

     Uma foi a de um casal de idosos que o procurou para que interferisse no caso de uma moradora que traía o marido com o vizinho do lado do apartamento deles. “O medo deles era de que o traído descobrisse e resolvesse se vingar com uma arma de fogo, o que traria uma situação de risco”, contou o administrador, que resolveu a questão postando-se à frente do bloco do amante visitado pela mulher nos horários dos encontros, o que a intimidou e a fez se afastar de lá. Diante dessa e de outras inúmeras ocorrências registradas, nenhuma regra é melhor que o bom senso para quem quer morar bem em condomínios.

Lei do Condomínio

     A Lei nº 4.591/64, que foi modificada pelo Código Civil, define as regras de moradia nas unidades habitacionais. Já as convenções são aprovadas em cada condomínio. Em algumas capitais, a Caixa Econômica Federal (CEF) exige que futuros residentes em imóveis populares custeados pela instituição façam um curso, uma espécie de “pré-natal” para quem espera por um imóvel.

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Qual é a importância de participar das reuniões de condomínio ?

     Poucas são as pessoas que se dispõem a participar das assembleias gerais de condomínio, o que faz com que na prática, uma pequena parcela da comunidade condominial acabe dominando o condomínio no que se refere à tomada de decisões e gestão das contas.

     Situação interessante e contraditória essa, pois, também na maioria das vezes, nos condomínios onde a participação nas reuniões é significativamente baixa, os seus condôminos são os mais insatisfeitos e críticos com a administração.

 

     Vale observar que muitas assembleias são realmente bastante enfadonhas e desgastantes em decorrência da postura dos próprios condôminos. Há aqueles que se consideram “donos da verdade”; outros que só querem tratar de assuntos pessoais, pouco se importando com as questões que envolvem os demais condôminos; há também os que são agressivos e não sabem manter o debate em bom nível de urbanidade, e tantos outros perfis que acabam tumultuando essas reuniões e desestimulando a participação dos demais condôminos.   

     Considerando que não há como mudar, radicalmente, a personalidade de cada condômino, cabe ao presidente da mesa responsável por conduzir os trabalhos da assembleia, organizar a reunião da maneira mais objetiva possível. Deve assim pontuar as questões que estão em debate; dar e cortar a palavra dos que se manifestam, e colocar em votação os temas sujeitos a deliberação.

     Não havendo consenso sobre determinado assunto, recomenda-se ao presidente da mesa que apresente, de forma imparcial à assembleia, a questão em debate e coloque-a em votação para deliberação. Agindo dessa forma, as reuniões serão mais dinâmicas, produtivas e com o passar do tempo, os demais condôminos também se sentirão estimulados a participar e decidir o destino do seu patrimônio.

Cabe aqui comentar, a questão do uso de procurações

     Muitos síndicos, assim como alguns inquilinos (que não possuem direito a voto nas reuniões), buscam obter junto aos proprietários, procuração destes para votar nas assembleias condominiais. Essa prática, a meu ver, provoca maior distanciamento dos donos do imóvel em relação às reuniões, e acaba prestigiando quem tem disponibilidade e persistência para atuar junto aos condôminos e obter destes, a procuração.

     A despeito de ser uma prática legal (sob o ponto de vista jurídico), esbarra em algumas situações, no enfoque ético deste comportamento. Há convenções de condomínio que limitam o número de procurações outorgadas a um mesmo procurador, de modo a evitar que uma única pessoa, portadora de várias procurações, possa decidir sozinho (ainda que representando vários condôminos), as questões do condomínio. Na minha opinião essa limitação do número de procurações é bastante sadia para que, dentre outras medidas, sirva para estimular a efetiva participação do condômino nas reuniões.

     Por fim, vale comentar que outra prática saudável de participação direta do condômino na assembleia geral, é o encaminhamento do voto escrito. Por vezes, o condômino efetivamente não pode participar da reunião, mas quer apresentar sua posição e seu voto em relação a algum dos assuntos constantes da ordem do dia. Para tanto, defendemos a prática do voto escrito, encaminhado ao síndico para que este, no momento oportuno da assembleia, leia o voto deste condômino.

     De todo o modo, o que todos que moram em um condomínio devem atentar, é para o fato de que a sua participação significa preservação do seu patrimônio e do seu bem-estar.

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Quais são as consequências para quem não paga o condomínio em dia?

     Em um condomínio, cabe a cada um de seus condôminos a obrigação de arcar com a sua parte do rateio das despesas condominiais. Assim estabelecem os artigos 1334 e 1336 doCódigo Civil, a seguir parcialmente transcritos:

     “Art. 1334. Além das cláusulas referidas no art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;”

     “Art. 1336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”

     Usualmente, as convenções de condomínio adotam a fração ideal de terreno que cabe a cada uma das unidades autônomas (apartamentos, casas, conjuntos comerciais, etc) integrantes deste condomínio, como forma de definir o valor pago por cada condômino na divisão das despesas.

     Como o condomínio necessita de recursos para fazer frente às despesas com as quais se deparará no decorrer do mês, a cobrança do rateio é feita antecipadamente, ou seja, paga-se no início do mês, o valor que será gasto no decorrer desse mesmo período.

     Alguns condomínios adotam a divisão da cobrança desse rateio para que os valores não sejam tão elevados no início do mês, enviando assim, aos condôminos, dois boletos de cobrança, sendo um com vencimento no início do mês (entre os dias 1º e 5) e outro, no meio do mês (entre os dias 15 e 19).

     O condômino que não honra a sua contribuição arca com o pagamento da multa de 2% sobre o valor vencido e não pago, além dos juros previstos na convenção de condomínio, tudo, corrigido monetariamente conforme o índice ajustado em convenção de condomínio ou deliberado por assembleia geral de condomínio (o índice geralmente usado é o IGP-M/FGV).

     No caso da convenção de condomínio não estabelecer os juros de mora que serão cobrados do condômino, o parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil estabelece que os juros moratórios serão de 1% ao mês.

     Vale lembrar que antes da vigência do atual Código Civil (lei 10.406/02), era a lei 4591/64 que tratava dos condomínios edilícios, e nela estava previsto que a multa moratória poderia ser de até 20% do valor da contribuição vencida e não paga.

     Com a vigência do Código Civil de 2002, essa multa não mais pode ser aplicada, sendo certo que a jurisprudência (ou seja, o entendimento predominante verificado nas decisões judiciais) que trata da aplicação da multa de 20% (vinte por cento) ou da multa de 2% (dois por cento), aponta para a seguinte orientação: com relação às despesas condominiais vencidas e não pagas até janeiro de 2003 (quando então, passou a vigorar o Código Civil de 2002), aplica-se a multa prevista na convenção de condomínio (na maioria das convenções, previa-se a aplicação da multa de 20%); com relação às despesas condominiais vencidas e não pagas após janeiro de 2003, aplica-se a multa prevista no parágrafo 1º do artigo 1336, qual seja, 2%.

     Se notificado a pagar o valor vencido, o condômino mantiver-se indiferente, o condomínio, por meio de seu síndico, tomará as devidas providências de cobrança que, poderão começar com o envio do boleto de cobrança para o cartório de protesto e, se ainda assim, não houver quitação da dívida, instaurar a devida ação judicial contra o devedor.

     Vale lembrar que é dever do síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (artigo 1348, inciso VII). Portanto, a inércia do síndico quanto à cobrança desses valores poderá, inclusive, ser motivo de destituição do cargo, conforme autoriza o parágrafo 2º do artigo 1.349 do Código Civil.

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Vale a pena ter um Fundo de Reserva no Condomínio?

     O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

     Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

     É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembléia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

     Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembléia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembléia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

     A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Dúvidas Freqüentes

     É muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:
 (...)
 X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
 (...)
 g) constituição de fundo de reserva.

     Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:
 (...)
 XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
 (...)
 i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

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Tire suas dúvidas sobre seguro residencial

     Na esteira do crescimento econômico do País, o setor de seguros alcança importantes resultados, como o faturamento de R$8,479 bilhões em janeiro, 22,3% a mais do que no mesmo período de 2010. No mercado segurador, é unânime a percepção de que o equilíbrio da economia traça o cenário perfeito para a expansão dos negócios nos próximos anos.

     Neste contexto, os seguros residenciais estão entre os destaques. O desempenho deste segmento ano passado foi 22,65% superior ao de 2009, demonstrando que o brasileiro reconhece cada vez mais a importância do produto que se revela uma importante oportunidade de ganhos para os profissionais e empresas do setor.

     Todo seguro residencial possui uma garantia básica, que cobre prejuízos provocados por incêndio, queda de raio e explosão. A partir daí, existem outros tipos de coberturas, que podem ser contratadas visando proteger o imóvel contra outros riscos. Dependendo da seguradora, os clientes também têm à disposição uma série de serviços que podem ser concedidos ou contratados.

 

     Embora seja um produto de baixo custo, o preço deixou de ser o único fator de competição entre as empresas. Para vencer a concorrência e atrair o consumidor, as seguradoras se esmeram na oferta de serviços complementares como limpeza de caixas d´água, conserto de telhado, faxineira, bombeiro, entre outros. O mercado oferece produtos com características diferenciadas, que vão da variedade de coberturas até a exclusão de riscos, como o seguro para casas de madeira.
     Mas, quais são os tipos de apólice que existem? Quais são as principais coberturas? Como é calculado o valor do prêmio? Tire estas e outras dúvidas sobre seguro residencial no site                       

                                          www.tudosobreseguros.org.br

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Descubra mais sobre as taxas de condomínio

     Se você mora ou pretende morar em um apartamento, ou é dono de imóveis em condomínios tem que saber como deve ser calculada a taxa do condomínio do seu prédio para que a cobrança não seja injusta aos moradores desses imóveis.

     A taxa condominial arrecadada mensalmente é destinada a cobrir as despesas de manutenção e conservação do edifício. Podem estar incluídos nestas despesas recursos para contratação de mão de obra como jardineiro, porteiro e funcionário responsável pela limpeza, energia gasta com elevadores e lâmpadas dos corredores, água, gás, produtos de limpeza, etc.

     De forma geral, existem duas maneiras de estipular a taxa a ser paga. A primeira, o síndico deve somar todos os gastos rotineiros do mês e dividi-los entre todos os moradores. Desse modo, todo mês haveria uma pequena variação no valor a ser pago, mas a cobrança estaria sempre justa. Outra maneira de estipular o preço do condomínio é através da cobrança de uma taxa fixa com base na média dos gastos.

     
     Todo mês, é cobrada a mesma taxa, mas nem sempre equivale ao valor real que foi gasto. Quando o edifício tem apartamentos com tamanhos diferentes fica um pouco mais complicado fazer o cálculo da taxa. Nesses casos, o valor é estipulado através das frações ideais que se baseiam na área construída de cada unidade. Por ela, entende-se que os apartamentos maiores consomem mais serviços e despesas e, por isso, devem pagar mais por eles.

     Há também a possibilidade de ser cobrado um fundo de reservas junto com a taxa de condomínio. Esse valor extra é destinado às emergências ou reformas como, por exemplo, pintura do prédio ou troca de fiação. Para cobrar o fundo de reservas o síndico deve fazer uma reunião com todos os condôminos, explicar os motivos pelos quais haverá o aumento na taxa e expor os valores e prazos definidos. Caso não haja situação de emergência o dinheiro pode ficar armazenado ou pode ser gasto em outra obra estabelecida por todos os moradores. 
    
     É válido destacar que o fundo de reservas deve ser discriminado no boleto de pagamento com o nome da obra a que se destina.

     
     A taxa de condomínio pode sofrer também um acréscimo anual equivalente ao repasse dos reajustes ocorridos nos impostos. Neste caso, o síndico não é obrigado a discriminar no boleto e não precisa aprovação da assembléia, mas deve avisar aos condôminos sobre o aumento da taxa.

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