Vantagens da terceirização de serviços

A terceirização de serviços e de mão-de-obra se tornou uma prática muito comum em condomínios, bancos, shoppings, indústrias e empresas de diversos portes e segmentos. Atualmente, existe a possibilidade de se terceirizar quase tudo: segurança, portaria, recepção, limpeza, transporte, logística, contabilidade, entre outras áreas.

As vantagens da terceirização são muitas e atraem muitas empresas. “Terceirizar é uma ótima solução para muitas empresas. Quando um condomínio, por exemplo, opta por este procedimento, os benefícios são enormes, tanto em relação à qualidade dos serviços, quanto aos custos menores”, afirma Paulo Roberto, diretor comercial do GRUPO GR.

Uma das principais vantagens da terceirização é que o contratante da mão-de-obra consegue focar seus esforços no core business da empresa, deixando a cargo da contratada todas as responsabilidades que envolvem a prestação de serviços, como seleção, admissão, treinamentos e acompanhamentos - ações essenciais para a contratação de profissionais capacitados e competentes.

Os segmentos de segurança e serviços são as áreas mais terceirizadas por grande parte das empresas e dos condomínios, que levam em conta, além da qualificação dos profissionais contratados, a praticidade ao precisarem suprir necessidades urgentes, como a substituição rápida e eficaz de funcionários por motivos de férias, afastamentos, licenças, entre outros. Quando a mão-de-obra é contratada, os custos e dificuldades de se encontrar um substituto para o colaborador ausente ficam a cargo da própria companhia ou condomínio. Já na terceirização, essa substituição é automaticamente realizada pela empresa prestadora de serviços.

“Quando falamos em benefícios da terceirização, podemos citar inúmeras vantagens, mas existem aquelas que são mais evidentes, como, por exemplo, a facilidade de organização e gerenciamento do controle de custos da empresa ou condomínio contratante, que consegue otimizar investimentos em prestação de serviços, como mão-de-obra, uniformes e equipamentos”, diz Paulo Roberto.

Além disso, segundo o especialista Paulo Roberto, terceirizar evita que as empresas que optam por este procedimento tenham que lidar com trâmites jurídicos e possíveis problemas trabalhistas com funcionários, pois é a prestadora de serviços que oferece suporte e que atua com responsabilidade nestas questões.

29/01/2009.

Fonte: Administradores.com.br - Por Pollyanna Mel

Vantagens e desvantagens da terceirização de funcionários

A terceirização de mão-de-obra nada mais é do que a transferência do controle e da responsabilidade do quadro funcional necessário para o bom andamento do condomínio. 

Contrata-se um serviço, que será efetivado pela empresa escolhida. Há uma relação comercial entre condomínio e prestadora, e desta forma deve ser encarada, especialmente no que se refere ao trato para com os empregados. 

Por outro lado, a contratação direta nada mais é do que a manutenção do quadro funcional pelo próprio condomínio. 

Na contratação direta, o condomínio terá de empregar, apesar de não possuir papel social de gerar postos de trabalho, já que seu fim não é diretamente gerar lucro. Logo, optando por tal modalidade atrairá para si funções e obrigações que requerem máximo cuidado e atenção, para as quais seus dirigentes podem não deter habilidade ou disponibilidade, criando sérios problemas. 

Desta forma, a contratação direta traz ao condomínio uma série de implicações, que mesmo controladas pela administradora, dependem da participação efetiva de seus dirigentes, especialmente no que se refere à troca, aumento de salário por merecimento, advertências, controle de horário entre outras cautelas cabíveis a qualquer empregador. 

Por outro lado, a contratação direta oferece ao condomínio a disponibilidade de optar e escolher seus próprios empregados, manejando-os a seu entendimento, criando desta forma uma relação diferenciada para com os mesmos, além do próprio controle dos trabalhos que deve ser efetivado diretamente pelo síndico e seu conselho. 

Todavia, não se pode esquecer que da mesma forma que conduz o trabalho, o condomínio também, em caso de necessidade, demite, e por conseguinte arca com verbas para tal finalidade, logo outro cuidado deve ser tomado, qual seja, a verificação de recursos para a rescisão de um contrato de trabalho, sendo certo que nem sempre a demissão dependerá exclusivamente da vontade dos condôminos, mas certamente da disponibilidade financeira, sem se falar no risco de uma demanda trabalhista. 

Por outro lado, a terceirização se mostra como modalidade bastante adequada à gestão condominial, visto que através dela, se estará contratando uma empresa especializada naquilo que faz, ou seja, controle e prestação de mão de obra, desde que adotadas certas cautelas. 

Na terceirização, a preocupação maior do condomínio deve ser com a escolha da empresa prestadora do serviço, a qual deve atestar sua experiência de mercado, idoneidade financeira e principalmente sua gestão, bem como forma de solução de impasses para com os empregados. 

Outro ponto que merece destaque reside no fato de que por existirem diversas empresas que prestam o serviço de terceirização, o condomínio deve exigir das pretendentes opções de pacotes com preços baixos e alto número de benefícios, tais como câmeras de segurança, cerca elétrica, botão de pânico, linha telefônica, rádios de comunicação, entre outros, sem qualquer custo adicional. 

Além disso, com a terceirização a preocupação do condomínio se restringe ao pagamento da fatura, e, por conseguinte, a exigência de um trabalho de excelência, com a troca de profissionais e demais atos, que se façam necessários para ampla satisfação dos condôminos. 

*Fabiano Zavanella é advogado especializado em Direito do Trabalho e Processual do Trabalho pela PUC-SP e MBA em Direito Empresarial com Extensão para Docência ao Ensino Superior pela FGV-SP. Associado ao Escritório Rocha, Calderon e Adv. Associados, membro da Câmara Brasil-Alemanha de Comércio. Membro e Professor do Instituto Brasileiro de Estudos e Pesquisas em Ciências Políticas e Jurídicas (IPOJUR). 

28/05/2007.

Fonte: Estado de S.Paulo

Fundo de reserva do condomínio

Muitas dúvidas giram em torno do fundo de reserva do condomínio. Como arrecadá-lo? Em que situação ele deve ser usado?
  
Para esclarecer essas questões, o artigo 22 da Lei 8.245/91 traz que o fundo de reserva tem a função de cobrir as despesas extraordinárias do condomínio, sendo obrigação do proprietário constituí-lo.

Todo condomínio deve ter um fundo de reserva. Para formá-lo, é necessário aplicar mensalmente uma porcentagem sobre o orçamento total das despesas ordinárias. A convenção do edifício deve fixar critérios no que diz respeito ao fundo.

A assessora jurídica do Secovi-PR, Adiloar Franco Zemuner, explica que o fundo de reserva não deve ser distribuído aos condôminos e nem deve ser objeto de restituição a moradores que porventura venham a alienar a sua unidade autônoma ou que venham a deixar o condomínio. 'Seu montante é de propriedade do condomínio e não dos condôminos. Por tal razão, o condômino que se retira do condomínio por ter vendido sua unidade, não tem direito a restituir a parte que contribuiu para o fundo', considera.

Fundo de Reserva

É importante esclarecer que o fundo de reserva deve ser aplicado em caderneta de poupança, em estabelecimento bancário escolhido pelo síndico, podendo ser ratificado pelo Conselho Fiscal ou por outro órgão que o substitua. 'Os síndicos devem ter o cuidado de não aplicar o fundo em títulos ou congêneres, dado ao fator da variação de risco e, ainda, pela impossibilidade de sua retirada imediata, numa situação de extrema necessidade', alerta a assessora. Todo condomínio deve ter valores separados sob rubrica 'Fundo de Reserva', visando sua utilização exclusivamente para despesas extraordinárias e eventuais.

A assessora enfatiza que o fundo não deve ser utilizado para atender suprimentos de caixa, podendo o síndico fazê-lo em caso de emergência, a fim de atender despesas inadiáveis e que dizem respeito à supressão de serviços básicos ao condomínio, responsabilizando-se por recompor o saldo antes existente. O fundo de reserva pode ser utilizado pelo síndico para qualquer tipo de investimento, manutenção e/ou conservação desde que, autorizado por deliberação em Assembléia Geral Extraordinária, convocada especificamente para esse fim.

23/04/2008.

Fonte: Secovi-PR

Aluguel de espaço para antenas gera polêmica em Ribeirão (SP)

Alugar uma parte da área dos condomínios para a instalação de antenas de telefonia está se tornando uma prática comum em Ribeirão. Segundo os síndicos, o objetivo é reduzir as despesas para a realização de melhorias nos prédios. Mas o atraente preço dos aluguéis pago pelas empresas têm despertado discussões acirradas entre os moradores e ligado o sinal de alerta da fiscalização municipal: em alguns casos, as antenas estão sendo erguidas sem licença da prefeitura. 

No edifício Barão do Café, próximo ao centro da cidade, o síndico, Wagner de Oliveira Terra, foi informado, no primeiro semestre do ano passado, que a Nextel estava chegando a Ribeirão e procurava terrenos para a implantação de antenas de telefones celulares e rádios móveis. Ele procurou a empresa e fechou um contrato: cederia a cobertura do prédio por R$ 3.200 mensais. 

Antes disso, porém, enfrentou a resistência de moradores preocupados com o nível de radiação emitido pela antena. Uma das moradoras acionou a Anatel (Agência Nacional de Telecomunicações), que enviou técnicos para uma avaliação e constatou que a que a emissão estava dentro dos limites aceitáveis. O laudo emitido pela Anatel tranqüilizou os moradores, que aprovaram a realização da obra. 

O síndico explica que, com o dinheiro do aluguel, que começou a ser pago pela Nextel em julho do ano passado, os móveis da recepção e os interfones do edifício foram trocados, um circuito interno de TV foi instalado para reforçar a segurança e a sala de ginástica ganhou novos aparelhos. 

"Tudo isso sem mexer no bolso dos moradores. Essas melhorias foram feitas só com o dinheiro do aluguel da cobertura. Hoje em dia, em que os condomínios passam por dificuldades financeiras, o acordo com empresas de telefonia têm sido benéfico", alega ele. O contrato do Barão do Café com a Nextel é de dez anos, com possibilidade de renovação por mais dez. 

No Condomínio Morada dos Deuses, no Jardim Paulista, a polêmica foi maior. Os moradores, que nos últimos dias vem discutindo, de forma acirrada, a perfuração de um poço artesiano, conforme mostrou a Gazeta de Ribeirão no último final de semana, já haviam se envolvido anteriormente numa outra briga, por causa de uma antena de celular da empresa Claro, instalada na cobertura de um dos edifícios - o condomínio, que tem 120 apartamentos, é composto por três prédios. 

A exemplo do que ocorreu num terreno do Rotary, no Jardim Irajá, com uma antena da Nextel (veja texto nesta página), a instalação do equipamento da Claro no Morada dos Deuses foi feita sem licença municipal. Por isso, a Fiscalização Geral embargou a obra. Como a antena continuou ligada, o síndico, Mauro Paschoalin, foi acionado judicialmente. A prefeitura entrou com uma ação demolitória na 1º Vara da Fazenda Pública. 

"Se tivesse alguma irregularidade, acho que a Claro não iria instalar a antena. Por que vários edifícios podem alugar uma área para isso e eu não posso?", questiona Paschoalin. O contrato com a empresa, feito em setembro do ano passado, é de R$ 2.500,00 mensais. "Com esse dinheiro, eu poderia trocar todo o piso da área social", diz o síndico, que está sendo defendido na Justiça por advogados da Claro. 

A Claro foi procurada pela Gazeta, mas a assessoria de imprensa da empresa informou que os diretores só voltam a trabalhar hoje. 

''Caso Rotary'' espera decisão

O chefe da Fiscalização Geral, Vanderci Faustino, não confirma quantos casos de embargo de antenas existem em Ribeirão. Ele afirma apenas que o procedimento não é raro e, se for desobedecido, o responsável pela área onde a antena foi instalada pode responder a uma ação movida pela prefeitura, como aconteceu com o síndico do Condomínio Morada dos Deuses. 

O caso mais recente ocorreu num terreno do Rotary, no Irajá. A instalação de uma antena da Nextel no final de novembro gerou polêmica, que a Gazeta de Ribeirão vem acompanhando. Segundo um grupo de moradores do bairro, a obra desobedeceu à lei nº 4133, de maio de 1982, que autorizou o poder público a doar a área ao Rotary. Revoltados, eles entraram com representações no Ministério Público. 

O promotor da Cidadania, Sebastião Sérgio da Silveira, determinou o embargo da antena. A fiscalização concedeu um prazo de 15 dias para a sua retirada, o que não ocorreu. O Rotary alega que foi notificado somente a regularizar a situação do terreno, que não tinha "habite-se", documento que atesta que a construção da sede da entidade seguiu as normas municipais.

01/03/2006.

Fonte: Gazeta de Ribeirão

Caixa não poderá mais escolher administradora de condomínio

O Ministério Público Federal (MPF) moveu uma ação contra a Caixa Econômica Federal (CEF) para que esta retire cláusulas abusivas de seus manuais normativos relativos ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR). As normas preveem que o banco é responsável por escolher a empresa que fará a administração condominial dos empreendimentos do PAR, bem como, por escolher o síndico e por estabelecer a convenção condominial.

Para o procurador da República Rômulo Almeida, responsável pela ação, esta prática configura venda casada e imposição de desvantagem excessiva aos consumidores, com evidente desequilíbrio à relação contratual, uma vez que, ao adquirirem um imóvel, aqueles são obrigados a aceitar a prestação do serviço de administração do condomínio que não escolheram. No processo, o MPF pede que a decisão judicial tenha abrangência em todo o território nacional.

A norma da Caixa Econômica Federal prevê que, enquanto o Fundo de Arrendamento (FAR) detiver 2/3 das unidades residenciais do condomínio, o síndico será obrigatoriamente pessoa jurídica indicada e contratada pelo banco. Entretanto, as custas desse serviço devem ser arcadas pelos moradores, inclusive, os arrendatários. Além disso, o próprio banco impõe uma convenção condominial padrão, que deve ser observada por todos, mas que não pode ser alterada pelos moradores.

Para o procurador Rômulo Almeida, esta normatização da CEF desconsidera conceitos e normas da legislação consumerista e civil e simplesmente “retira” os arrendatários da condição de condôminos, mesmo sendo estes detentores de um direito real de aquisição.

O caso chegou ao conhecimento do MPF através de uma representação de um morador do condomínio Residencial Lagoa Doce, localizado em Aracaju (SE) que atualmente tem por síndica a empresa AC Empreendimentos, também ré na ação. Neste contrato, a Caixa repassou para a empresa inclusive a fixação unilateral do valor das taxas mensais a serem pagas por todos os condôminos, valor esse, que influencia diretamente na remuneração devida à AC Empreendimentos.

No processo, o MPF também pretende que a Caixa e a AC Empreendimentos permitam que condôminos do Residencial Lagoa Doce sejam autorizados judicialmente a realizar alterações na convenção condominial daquele conjunto habitacional, elegerem síndico, bem como escolherem a empresa que irá administrar o condomínio. Ainda nos pedidos liminares, foi requerido que a Caixa suspenda essa norma em todo o território nacional, impedindo-se a assinatura de novos contratos e renovação dos atuais.

26/04/2012

(Da Redação, com informações da Ascom MPF/SE)

Quais assuntos chamam mais a atenção dos condôminos

Nas reuniões de condomínio é comum a discussão sobre reformas, vagas de garagem ou gastos extras. Estes tipos de assuntos são os que mais geram público na hora da assembléia. Porém, outros assuntos também precisam ser discutidos e, por isso, o síndico precisa criar táticas que atraiam mais os moradores.

Enquanto a maioria dos moradores se preocupa em quem vai ficar em qual vaga, uma parcela mínima se preocupa com a aprovação de normas, chegando a 15% do total de condôminos. Nas assembléias que abordam benfeitorias que não geram rateio, apenas 10% dos moradores costumam comparecer. Já quando o assunto são obras realizadas e discussões sobre alteração no regulamento, os moradores presentes chegam a ser menor ou igual a 5% do total de moradores.

Segundo levantamento realizado pela Lello Condomínios, assuntos como vagas de garagem ou realizações de obras costumam reunir 70% dos moradores. De acordo com a gerente da empresa, Angélica Delgado Arbex, em entrevista ao site InfoMoney, é necessário que os síndicos atraiam os moradores para outros tipos de assuntos também. “É fundamental que eles se mobilizem também em relação a outros temas debatidos nas assembléias, que são importantes para a vida em coletividade”, alerta.

Entre as reuniões que geram mais presença dos moradores está a de aprovação da verba orçamentária do prédio, que irá interferir nas taxas condominiais. Nessas ocasiões, o comparecimento chega a 60% do total de condôminos, mesmo índice observado nas eleições para síndico

Assembléia Virtual Aumenta Participação

Uma certa vez um síndico questionou: " Qual o maior problema do condomínio? - depois de ouvir várias respostas como inadimplência, funcionários e etc...ele responde: 'O maior problema do condomínio é resolver os problemas do Condomínio! - e onde se resolve os problemas do condomínio? na Assembléia. Mas para que haja resolução dos problemas, tem que haver presença. E é justamente aí que o calo aperta! e a ferramenta de Assembléia Virtual vem para resolver esse problema!

Aumentar a presença dos condomínios nas reuniões de condomínio foi um dos principais objetivos para a Superlógica criar a Assembléia Virtual LicitaMais. A Assembléia Virtual é relevante porque amplia o diálogo e conscientiza os vizinhos de seus direitos e deveres", afirma Carlos Henrique Cêra, diretor de produtos e sócio da empresa.

A Administradora Renascer utiliza essa ferramenta e proporciona aos síndicos e condôminos uma melhor aproximação para resoluções de problemas do cotidiano condominial através da Assembléia. Sem aquelas reuniões demoradas, brigas, discussões e com baixo índice de presença, a Assembléia Virtual tem mudado esse quadro. Para saber mais, entre em contato conosco.

Mais de 350 condomínios e 13 mil apartamentos em todo o país já utilizam a plataforma e a avaliação é de que o uso da tecnologia aumenta a participação dos condôminos nas assembléias.  Em média, a participação dos moradores em assembléia presenciais é de cerca de 10%. Com a Assembléia Virtual, esse número chega a 70%.

O sistema funciona da seguinte maneira: os condôminos são convidados via e-mail a fazerem um cadastramento e, uma vez inscritos, passam a participar da elaboração da pauta e das votações. Qualquer condômino tem direito de sugerir melhorias para o condomínio e cada sugestão é analisada e aperfeiçoada por todos. Os moradores podem voltar as pautas sem sair de casa, ou em qualquer lugar do mundo com acesso a internet, pois receberão as pautas por email, analisam e votam. Caso queiram discutir, debater mais sobre o tema, isso é possível. Após o termino do período de votação, o síndico convoca  a Assembléia, faz as leituras das pautas e dos votos, elaboração e registro da ata. Facilita muito a vida de todos.

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Condomínio pode divulgar os condôminos inadimplentes?

Um dos assuntos campeões de consultas no Departamento Jurídico é sem dúvida a possibilidade de responsabilização civil por parte do condomínio pela divulgação dos condôminos inadimplentes, seja através de assembléia, seja pela inclusão da unidade devedora no balancete do condomínio ou afixação da relação de inadimplentes no quadro de avisos do prédio.

Se, por um lado, a administração condominial sente-se na obrigação de informar a saúde das finanças do condomínio, por outro uma enxurrada de processos começa a tomar conta dos tribunais. Por isso, muita cautela não faz mal a ninguém, pois a alegação mais comum entre os inadimplentes que tiveram o seu nome divulgado perante a comunidade é a de que foram ofendidos em sua honra, imagem, dignidade ou mesmo foram expostos de forma vexatória, solicitando assim indenização por danos morais.

Mas, afinal, como fica o condomínio? Segundo pesquisa realizada pelo Departamento Jurídico do Secovi Rio, a jurisprudência tem sido bastante firme em não considerar tais atos dos administradores de condomínios passíveis de gerar indenização pelo argumento da obrigação de a administração comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio. Por esse motivo, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.

O Judiciário estadual tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:

• O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada configura exercício regular de direito.
• A afixação do balancete, com referência ao número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos respectivos condôminos, não configura dano à honra desses.
• Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores.
• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.

Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação. No que diz respeito à divulgação em assembléia da relação de devedores, vale lembrar que a assembléia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.

Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração.

A gerente do Departamento Jurídico do Secovi Rio, Solange Santos, enfatiza que uma questão não deve ser esquecida: antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é imprescindível que não reste qualquer dúvida quanto ao não-pagamento da cota, posto que a cobrança indevida gera responsabilidade de indenização.

Fonte: Secovi Rio

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