Condomínio é condenado por impedir que notificação de multa chegue a morador

O Tribunal de Justiça de São Paulo determinou que a moradora de um condomínio em São José do Rio Preto receba indenização no valor de R$ 10 mil por não ter recebido correspondência de notificação de multa de trânsito. 

Segundo a inicial, por ordem do síndico e sem a anuência dos condôminos, qualquer correspondência que necessitasse de assinatura de recebimento era recusada na portaria.
No entendimento da 2ª Câmara de Direito Privado do TJSP, o procedimento adotado causou prejuízos à mulher, que, por desconhecimento da multa, foi impedida de exercer seu direito de recurso, já que para a administração pública, o simples envio da correspondência basta para que o destinatário seja considerado notificado da multa de trânsito.

“Os danos sofridos pela autora restaram comprovados nos autos, não só pela ausência de regular recebimento de correspondências que lhe pertenciam, mas principalmente pela impossibilidade de contestar a validade das notificações”, disse o relator do recurso, desembargador Neves Amorim.

Também participaram do julgamento, que teve votação unânime, os desembargadores José Joaquim dos Santos e Luís Francisco Aguilar Cortez.

Comunicação Social TJSP – CA (texto) / AC (foto ilustrativa)
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Prédio na Zona Sul de SP economiza R$ 5 mil por mês na conta de água

Condomínio construiu estação de tratamento para reuso da água.

Todos os gastos do condomínio como água, luz, manutenção de elevadores e outros equipamentos e funcionários são refletidos na taxa de condomínio. Medidas simples podem gerar uma economia no valor e no bolso dos moradores.

Em um condomínio no Campo Belo, Zona Sul de São Paulo, para diminuir o valor da conta de água no fim do mês, o jeito foi contratar uma empresa e construir uma pequena estação de tratamento, que recebe toda a água que sai das máquinas de lavar e dos tanques dos 60 apartamentos. No reservatório essa água perde 90% da sujeira.

Uma medida interessante para quem usa com frequência a máquina de lavar, como a moradora Deise. Toda vez que o eletrodoméstico é ligado são gastos 240 litros de água. Por mês, são 7.200 litros. Uma piscina pequena cheia.

A água não serve para beber, mas também não deixa de ser reaproveitada. São duas horas de tratamento. A água de reuso, cerca de 10 mil litros todos os dias, serve para lavar a área comum do prédio, irrigar as plantas e é usada na descarga dos apartamentos.

A implantação do sistema custou R$ 40 mil há seis anos.
“Com a diferença na conta de água. Antes era R$ 8 mil e passou para R$ 3 mil”, conta a síndica, Marizilda Gonçalves.

“Acho muito bom porque nós economizamos dinheiro e água. Com isso a gente usa esse dinheiro para outros benefícios do prédio”, completa a professora Helenir Ruivo. A economia refletiu na construção da churrasqueira e a sala da ginástica. Não houve rateio, tudo foi pago com o dinheiro que sobra no caixa.

Melhoria e economia andam juntas. As lâmpadas da área comum são desligadas depois das 22h. O próximo passo é individualizar a água. “A gente nunca pode parar. A próxima é a individualização da água. Cada um vai ter que arcar com o que gastar”, finaliza a síndica.

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Barulho é um dos principais problemas entre relacionamento de vizinhos

O salto da vizinha de cima, o latido do cachorro, o arrastar dos móveis, são barulhos que incomodam, e podem ser responsáveis por grandes desentendimentos.

Para o especialista em condomínio e Diretor da Sigecon Condomínios, Marcelo Duarte, as pessoas antes de comprar um imóvel, devem ficar atentas a convenção do condomínio, “ é só solicitar ao corretor, essa convenção são as regras de convivência que deverão ser adotadas por todos os moradores”.

As pessoas precisam se adaptar a cultura de viver em apartamentos, “ as mulheres não precisam andar de salto dentro de casa, existem pantufas tão confortáveis” indica Marcelo. 

Para os síndicos, Marcelo também dá algumas dicas, “ O primeiro ponto é sempre o diálogo, depois façam uma notificação alertando o morador de que ele esta transgredindo a regra tal e que se persistir será multado. A multa deverá ser o terceiro recurso”.

Uma comissão de pacificação também pode ser muito saudável para a convivência dos moradores, essa comissão também pode ser responsável por receber os novos moradores.

As regras não são o problema, o problema é que as pessoas não cumprem as regras, “ mas quem gostaria de moram num local sem regras? A convivência em condomínio é saudável exatamente pela existência de regras” conclui Duarte.

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MPF denuncia síndica por racismo contra índigena em condomínio

A síndica é acusada de ter tentado convencer a índigena a não usar os trajes típicos e, depois, tentar convencê-la a se mudar.

Uma mulher foi denunciada pelo Ministério Público Federal na Bahia (MPF/BA) pelo crime de preconceito de raça ou etnia contra um indígena. O crime teria acontecido quando a acusada era síndica de um condomínio em Salvador.

De acordo com a vítima, que diz ser guarani Mbya, ela foi xingada e ofendida quando começou a usar trajes típicos em sua nova residência, um ano após a mudança. Segundo ela, sua tradição determina que só use roupas típicas um ano depois da mudança, por considerar este um período de adaptação.

A síndica é acusada de ter tentado convencer a indígena a não usar os trajes típicos e, depois, tentar convencê-la a se mudar. Em depoimento, a acusada negou.

O MPF pede que ela seja condenada pela Lei de Crime Racial. A pena é de reclusão de um a três anos e multa.
Fonte: http://www.correio24horas.com.br

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Proposta aumenta multa por atraso de taxa de condomínio.

A Câmara analisa o Projeto de Lei 650/11, do deputado Hugo Leal (PSC-RJ), que aumenta de 2% para 20% o valor máximo da multa pelo atraso no pagamento da taxa de condomínio.

O problema do inadimplemento das obrigações condominiais é gravíssimo e tem sido praticamente ignorado pelas autoridades, afirma o deputado. Ele diz que as ações de cobrança se arrastam por anos e que o baixo limite vigente para a multa estimula a continuação dos frequentes abusos.

 Inadimplência

Segundo o deputado, a inadimplência aumentou após a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei 10.406/02), que fixou o limite da multa em 2%. Os devedores preferem efetuar o pagamento de outras dívidas, cujas penalidades são mais elevadas, ao invés de quitar os débitos de condomínio, diz ele.

O deputado argumenta que o propósito do projeto é dar prioridade ao interesse coletivo em relação ao individual. O condomínio é instituição sem fins lucrativos, na qual ocorre o rateio de despesas comuns para viabilizar o funcionamento do prédio. A inadimplência de qualquer condômino sobrecarrega os demais, de forma injusta, afirma Hugo Leal. Não há, para ele, justificativa que a multa posta pela lei civil seja tão baixa.

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De quem cobrar dívidas do condomínio?

Quando há inadimplência nas despesas condominiais, as ações de cobrança de devem ser movidas contra o proprietário do imóvel, segundo prevê o artigo 1.334, no segundo parágrafo do Código Civil.

quando o proprietário adquiriu o imóvel por meio de financiamento, surgem dificuldades.
Antes da implantação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), nos contratos de financiamento habitacional, a garantia do empréstimo feito pelo agente financeiro emprestava era feita por meio da figura da hipoteca. Assim, se o comprador não efetuasse o pagamento do financiamento, o credor executava a hipoteca.

Entretanto, como a execução da hipoteca é demorada, o que gera prejuízos aos bancos, a garantia dos contratos atuais têm sido principalmente por meio de alienação fiduciária. Da mesma forma que se faz, há tempo, com financiamento de automóveis.
Esse contrato consiste na transferência da propriedade do imóvel ao credor, de forma provisória, até que o empréstimo para a sua aquisição seja quitado. O adquirente fica somente com a posse direta, podendo habitá-lo ou utilizá-lo plenamente, vindo a tornar-se proprietário com o pagamento total do empréstimo.

Quando o imóvel faz parte de um condomínio, no caso de dívida de taxas condominiais, surge a dúvida: o condomínio deve propor ação contra o agente financeiro, ou seja, o credor fiduciário ou contra o comprador, habitante do imóvel, que é o devedor fiduciante?
O extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil, no Agravo de Instrumento nº 821.139-0/9 em que figurou como relatora a Dra. Regina Zaquía Capistrano da Silva, entendeu que a cobrança judicial deve ser efetuada contra ambos.

Apenas para elucidar, como as despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem seja o seu dono, se alguém adquire um apartamento com dívida de condomínio, estará assumindo a dívida. Por esse motivo que, ao adquirir uma unidade condominial, se exige a declaração do síndico, com firma reconhecida e acompanhada da ata que o elegeu, de que as taxas condominiais estão em dia.

O Tribunal entendeu que ambos devem ser réus na ação, porque embora o imóvel pertença ao credor, o devedor é o seu efetivo usuário e possuidor. E, nessa condição, compete a ele “não só os ônus e responsabilidades pelo pagamento dos impostos e taxas relativos ao imóvel, mas também as despesas de condomínio”.

O julgado em questão justifica ainda a presença do adquirente do imóvel, na ação, embora não sendo o proprietário, no caso de alienação fiduciária, “porque somente o possuidor poderá argüir concreta matéria de defesa, provando o pagamento ou outras condições que possam diminuir o débito cobrado, ou finalmente, confessá-lo”.

*Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e Mestre em Direito Comercial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (e-mail: dclauro@aasp.org.br).

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Taxa de condomínio chega a até R$ 15 mil em São Paulo.

São Paulo - Se o Corcovado é o clássico cartão-postal do Rio, nenhuma imagem representa melhor o espírito de São Paulo do que o vasto paliteiro de edifícios a perder de vista. São quase 30 mil torres em 20 mil condomínios de tamanhos e estilos distintos. A diversidade da selva paulistana de concreto e aço se revela no valor das taxas condominiais, que podem variar até 330 vezes. Os prédios mais populares, administrados por mutirões em conjuntos habitacionais, cobram R$ 45; os de alto luxo, com poucas unidades e segurança do tipo israelense, chegam a R$ 15 mil mensais.

A administração desses microcosmos onde hoje vivem mais de 4,6 milhões de pessoas (quase metade da população da capital) é feita por cerca de 20 mil síndicos, que arrecadam quase R$ 7 bilhões em taxas por ano - valor mais de duas vezes acima do orçamento de Campinas, município com mais de 1 milhão de habitantes. Juntos, movimentam diretamente um exército de 140 mil funcionários.

Para compreender as peculiaridades da São Paulo vertical, o jornal O Estado de S. Paulo analisou um banco de dados com informações de 18.759 condomínios, que correspondem a 94% dos cerca de 20 mil existentes. O cadastro pertence à Lello Condomínios, que administra 1.200 empreendimentos residenciais. Para ampliar a cartela de clientes e se informar sobre a realidade da cidade, funcionários da empresa percorrem as ruas de São Paulo colhendo informações sobre os prédios residenciais.

 As taxas condominiais mais altas são as cobradas em prédios com menos unidades, onde os moradores se preocupam mais com segurança. Os empreendimentos de alto luxo, mais exclusivos, com metragens de 700 m² a 1,5 mil m², têm taxas condominiais na faixa de R$ 8 mil a R$ 15 mil. Caso dos condomínios administrados pela BBZ, prédios que chegam a empregar 24 homens em segurança armada e a contratar zeladores - chamados de concierge -, que ganham três vezes acima da média de mercado para atender os moradores quase individualmente.

 Os dados da Lello também mostram como a concentração de prédios é desproporcional no mapa de São Paulo. Na região centro-sudoeste, parte da cidade que fica dentro dos limites dos Rios Pinheiros e Tietê e onde estão os bairros com os melhores indicadores sociais, como Perdizes, Vila Madalena, Pinheiros, Higienópolis, Jardins, Itaim-Bibi, Moema, Morumbi e Vila Nova Conceição, estão sete de cada dez prédios da cidade.

Essa concentração de condomínios nos distritos mais ricos explica por que, segundo o levantamento, cerca de 50% dos edifícios são de médio e alto padrão, com tamanho acima de 100 m² e taxa condominial superior a R$ 500. O paliteiro de edifícios se concentra também em bairros mais nobres das zonas norte e leste. Nas periferias, erguidas à base principalmente da autoconstrução, ainda predomina o mar de telhados cinzas. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo. 

Fonte: Agência Estado.