Alteração de fachada

O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções.

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

 O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

·         Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

 O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

·         Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

·         A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

 PORQUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

 É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

·         Porta

·         Cor das paredes internas e externas

·         Forro ou teto

·         Grade ou parapeito*

·         Fechamento com vidros ou grades

·         Telas de proteção**

·         Películas de proteção nos vidros

·         Toldos

·         Ar-condicionado

·         Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

·         Colocar ou instalar varais

·         Guardar bicicletas

·         Pendurar roupas e objetos para o lado de fora

·         Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

·         Instalar antenas

·         Trocar janelas ou vitrôs*

·         Fechar a área de serviço**

·         Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns
 

·         Trocar a porta de entrada do apartamento* 

·         Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**

·         Trocar a porta do depósito

·         Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito

·         Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*

·         Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio

·         Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.

·         Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.
  

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

·         Seja rigoroso e não abra exceções

·         Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa

·         Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada

·         Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras 

Fonte: Conteúdo SíndicoNet ; Dora Moraes - gerente de Condomínios da Habitacional; Adon Gabriel de Souza Filho - diretor da Prop Starter Administradora de Condomínios; Secovi-SP

Imposto de Renda em condomínios

Declaração do síndico, do condomínio e dos condôminos. Tire suas dúvidas

Por: SindicoNet/Renascer

Junto com o prazo para a entrega do imposto de renda, chega também uma série de dúvidas sobre a declaração.

Para síndicos e condôminos não é diferente. Parece um bicho de sete cabeças, mas não é.  Veja!

Condomínio

Para a Receita Federal, condomínios são isentos do pagamento de imposto de renda, ou seja, não fazem qualquer declaração, o que cabe ao síndico e seus moradores.
 

Síndico

O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o “outras receitas”, já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados.

Vale lembrar que, se essa receita ultrapassar os R$6 mil anuais, deve ser declarada na DIRF.
Se o síndico receber uma remuneração direta, como um salário, deve declarar da mesma maneira.
 

Condôminos

Veja abaixo o que diz a Receita Federal sobre ganhos obtidos através da locação de áreas comuns nos Condomínios, como aluguel do topo do prédio para antenas de telefonia, publicidade, entre outros.

Note também que receitas provenientes de locação de salão de festas, piscinas, churrasqueiras, etc. não são consideradas como rendimento de aluguel para efeito de tributação. Veja:

·         Como deve ser tributada a quantia recebida por locação de espaço físico em imóveis ou condomínios edilícios?
As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo.

Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.

No caso de condomínio edilício, o pagamento pela ocupação ou uso de partes comuns (salão de festas, piscinas, churrasqueiras etc.) pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel. Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007."
fonte: www.receita.fazenda.gov.br
 

·         Vale ressaltar ainda que, de acordo com o livro "Revolucionando o Condomínio" - pg. 283 - de Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - Editora Saraiva - 12ª Edição, as receitas mensais provenientes da locação de área comum deverão ser divididas de acordo com a fração ideal, ou a forma estipulada na convenção e os recibos encaminhados para cada condômino.

DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)

·         O condomínio edilício deve efetuar a retenção sobre os pagamentos efetuados a empregados?
Sim. Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto sobre a renda incidente na fonte, quando se enquadrar como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária, devendo reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados.
(Parecer Normativo CST nº 114, de 28 de março de 1972; Ato Declaratório Normativo CST nº 29, de 25 de junho de 1986; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 624)

·         Saiba mais sobre: DIRF aplicada a Condomínios 
 

Outras dúvidas comuns

1.    Despesa com condomínio pode ser deduzida no Imposto de Renda?
A resposta é não.  De acordo, com o consultor tributário Jorge Lobão, do Centro de Orientação Fiscal (Cenofisco), despesa com condomínio não é dedutível do Imposto de Renda.
 

"O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o "outras receitas", já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados. Até aí, certo. Mas e o valor que é repassado para o inss e vem informado pela administradora no formulário de rendimentos?"
Segundo Rosely Schwartz, autoria do livro Revolucionando o Condomínio - Ed. Saraiva, a  isenção está correta e deve ser lançada em outras receitas.  Quanto ao valor lançado no bloco 3 (RENDIMENTOS TRIBUTÁVEIS, DEDUÇÕES E IMPOSTO RETIDO NA FONTE - linha 2 - Contribuição Previdenciária Oficial), deverá ser lançado como despesa, irá abater os rendimentos.

PÁRA-RAIOS – INFORMAÇÕES GERAIS E DICAS

Existe mais de um tipo de para-raios? Se sim, qual o mais comum e indicado para prédios e casas?

Resposta = Existe três tipos de Para Raios: Modelo Gaiola de Faraday, Franklin e Eletro-geométrico e sem dúvida é o Modelo Gaiola de Faraday para todos os casos,seja de prédios, residências, igrejas, industrias, etc.

Qual é o preço médio para a instalação de um para-raios (a partir de quanto até quanto mais ou menos)?

Resposta= Para Raio não se vende em prateleira, se alguém fizer isto está cometendo um grande engano, cada edificação tem que ter seu próprio projeto de Para Raios (SPDA) projetado de acordo com a altura, perímetro da edificação, quantidades de partes metálicas no topo da mesma e detalhes da arquitetura existente. O preço pode variar de R$ 3.200,00 até R$ 23.000,00 podendo ser um prédio ou uma residência.

De quanto em quanto tempo é preciso fazer a manutenção do equipamento? Qual o valor médio dessa manutenção?

Resposta = A manutenção com revisão completa e medição ôhmica (verificar se os aterramentos fluirão as elevadíssimas correntes elétricas dos raios para o Terra) é obrigatório pela Norma 5419 e demais leis , bem como citados nas leis municipais e nos Auto de Vistorias dos Corpo de Bombeiros em diversos estados brasileiros a Norma da ABNT NBR 5419. O valor médio vaira de R$ 450,00 a R$ 1200,00.

Quais os riscos de um para-raios sem manutenção?

Resposta = Em primeiro lugar é muito importante e fundamental alertar os síndicos e moradores para contratar uma empresa especializada para verificar se o SPDA - Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas) - Para Raios está atendendo a Norma 5419, através de entrega de Atestado Técnico e com a A.R.T. (Atestado de Responsabilidade Técnica) do engenheiro responsável pela empresa, pois infelizmente no estado do Rio de Janeiro há mais de 90% dos prédios com um Para Raios psicológico, ou seja, não possuem em média nem 10% de proteção, uma situação gravíssima e que agora o Corpo de Bombeiros através de seu auto de vistoria contempla esta solicitação de Atestado com ART informando se os Para Raios está de acordo com a Norma 5419 e após isto deve-se fazer a manutenção, pois muitos síndicos imaginam que se as medições do atual sistema instalado atenderem a Norma 5419 (medição inferior a 10 Ohmns) nas descidas dos cabos dos Para Raios,o seu sistema está ok, um engano que pode gerar graves prejuízos a risco e vida com pessoas e animais e como se sabe o síndico pode responder civil e criminalmente se ocorrer um sinistro grave na edificação, para moradores, funcionários e transeuntes na rua se o mesmo não estiver com a documentação em dia de seu Para Raios.

Agora sim , informo que a manutenção é importante anualmente para certificar se as medições estão dentro do exigido pela Norma, porém neste atestado também tem que estar contemplado se o Para Raios está ou não atendendo a Norma.

O risco por exemplo são os seguintes:

          a) Se o Para Raios estiver 100% dentro da Norma e a manutenção não estiver em dia ,bem como as medições, poderá por exemplo no caminho das descidas dos Para Raios , os raios escolher outros caminhos como colunas, janelas e pessoas para se descarregarem.

          b) Se o Para Raios estiver precisando de adequações, como por exemplo, complemento da instalação em volta de todo o perímetro da cobertura e descidas faltando (a cada 20 metros em relação ao perímetro ). e malha de aterramento (na maioria dos prédios do Rio de Janeiro )as elevadíssimas correntes das descargas escolherão talvez as descidas existentes e/ou descidas pelas colunas neste caso poderá haver centelhamentos das colunas para tomadas e instalação elétrica podendo provocar incêndios, queimas de eletro-eletrônicos, faíscas que poderão atingir pessoas dentro das edificações.

Alertamos que está havendo a cada ano um grande aumento de raios nas cidades, devido ao aquecimento global, formação de ilhas de calor, pois com a urbanização mais acentuada (mais asfaltos, edificações ) e estas são uma das razões deste aumento nas cidades dos raios.

Quais outros cuidados, além do para-raios, podem ser tomados em casas e edifícios para prevenir as descargas elétricas?

Resposta = Há um produto chamado Detector de Raios que muitos Condomínios, Prefeituras, Clubes Aquáticos, Estádios de Futebol, Praça de Eventos ainda desconhecem, o Detector propicia através de alarmes sonoros e visuais avisa 60min, 40min. e 20 min antes de cair um raio nas proximidades em alertar as pessoas pela própria visualização da sinalização (verde, laranja e vermelho) , alarme sonoro, aviso das pessoas cadastradas receberem informação via SMS, email ou fone (por exemplo Bombeiros e defesa civil) para tomada de decisão e além do Detector informar com precisão 20 minutos antes de cair o primeiro raio, tempo suficiente para alertar as pessoas sem tumulto para saírem de piscinas, praias, Cristo Redentor, Pão de Açúcar, praça de evento aberta ,para se abrigarem em locais protegidos , ainda informa limites de raios UV, previsão do tempo no local ( e não na cidade, bairro, pois pode chover em um local e outro não) , pra as próximas 48 horas, pluviômetro, para tomada de decisão por exemplo para Defesa Civil nas cidades.

Outros cuidados é cada TV e cada computador ou outros aparelhos mais caros dentro da edificação, necessariamente colocarem protetores específicos de proteção contra os efeitos dos raios que são conhecidos como DPS (Dispositivos Supressores de Surtos e/ou anti-raios) , procurem somente protetores homologados que tenham selos de teste dos Laboratórios Unicamp, INPE e Lac Tec, Laboratórios estes capacitados para testes neste tipo de produto.

Quais os riscos dos antigos para-raios radioativos? Quanto custa em média a remoção deste equipamento?

Resposta = O Para Raios Radioativos estão proibidos por Lei Federal desde 1989, os riscos são que não protegem absolutamente nada e além disto são radioativos e na retirada do mesmo somente mediante empresa especializada , pois o mesmo tem que ser encaminhado ao lixo atômico do CNEN (Comissão Nacional de Energia Nuclear) com preenchimento de uma documentação específica e o custo em média depende da altura que o mesmo está instalado, mas varia de R$ 600,00 a R$ 1.800,00.

Fonte: Colaborador do Facebook - 31/03/2014

A responsabilidade de administrar condomínios

Os síndicos e os participantes do conselho gestor, seja no processo de autogestão ou por contrato com uma administradora,  devem sempre ter absoluta consciência de que administrar um condomínio significa imensa responsabilidade. 

Afinal, está em jogo a segurança dos moradores, no caso de empreendimento residencial, e dos trabalhadores ocupantes de conjuntos comerciais, bem como o seu conforto, mobilidade, salubridade do ambiente, integridade física das pessoas e instalações e outros aspectos importantes para a qualidade da vida.

Considerados tais pressupostos, é necessária atenção constante com vários itens a serem inspecionados. Desde a simples troca de lâmpadas queimadas, até alguns preceitos essenciais para se evitarem problemas e riscos: prevenção e proteção contra incêndios; cuidado com as marquises; atenção constante com a estrutura da edificação; manutenção periódica dos elevadores; verificação permanente da existência de vazamentos e infiltrações; e dedetização anual contra insetos, inclusive o cupim, cuja proliferação pode comprometer até mesmo o concreto.

No tocante à prevenção e proteção contra incêndio, é importante manter em dia os extintores, criar, treinar e reciclar sempre uma brigada apta a enfrentar essas situações. É recomendável, ainda, solicitar uma vistoria ao Corpo de Bombeiros sempre que modificações e reformas forem realizadas. Nesses casos, devem ser analisados o sistema hidráulico, iluminação, saídas de emergências, estruturas de proteção e a mobilidade, caso a reforma tenha alterado entradas e saídas de pedestres e de automóveis.

"As marquises dos prédios também devem ser inspecionadas regularmente. A manutenção e a conservação das fachadas devem ser sempre orientadas por um engenheiro."

 É necessário observar a legislação de cada município com relação à periodicidade e o órgão da prefeitura ao qual o laudo estrutural deve ser entregue

Ainda com relação à estrutura do edifício há algo absolutamente prioritário: nenhuma reforma de andar, sala comercial ou apartamento residencial, bem como em garagens e áreas comuns, deve ser feita sem a orientação e autorização de um engenheiro, a partir de análise feita na planta estrutural da obra. Alterações em paredes e colunas feitas à revelia desse procedimento podem provocar grandes problemas, inclusive desabamentos, como já tem ocorrido.

Outra recomendação significativa refere-se à sinalização interna, independentemente do porte do empreendimento, seja ele vertical ou horizontal, residencial ou comercial. Em todos os casos é essencial que todos os ocupantes fixos e os visitantes possam identificar com rapidez e clareza as portarias normais e eventuais saídas de emergência, entradas e saídas de garagens, locais de acesso às escadas e aos elevadores, localização de extintores de incêndio e mangueiras.

Em empreendimentos de maior porte, como o Cetenco Plaza Torre Norte, também é aconselhável placas sinalizadoras que orientem a locomoção dos visitantes. Isso facilita muito o fluxo de pessoas, principalmente em prédios comerciais com grande movimentação de pessoas.

O controle do acesso de visitantes, obviamente proporcional ao porte do condomínio, é outro item que merece muita atenção, considerando o crescente risco de “arrastões” em edifícios. É sempre recomendável recorrer à tecnologia do controle de acesso, ter câmeras estrategicamente distribuídas nas entradas, elevadores, garagens e áreas comuns, de preferência com a alternativa de gravação das imagens. É importante que becape (backup) das imagens fique guardado em outro local, fora do condomínio, possibilitando a consulta mesmo em caso de danos aos equipamentos e arquivos.

É decisivo, ainda, que os funcionários do condomínio sejam  treinados para operar os sistemas, orientar ocupantes e visitantes, controlar o acesso de pessoas e capacitados a enfrentar emergências. Moradores ou trabalhadores, no caso de conjuntos comerciais, devem conhecer as regras e procedimentos, de modo que saibam como proceder em qualquer situação.

"A boa gestão é crucial para se evitarem problemas, o bom funcionamento dos equipamentos, a melhor convivência das pessoas, preservação e valorização do imóvel."      

Autor :Mary Lorena Gurevich
Data :01/06/2013

Advogada e síndica do condomínio Cetenco Plaza Torre Norte (SP)

Cadastrar moradores?

Por:Luiz Fernando de Queiroz Data :26/09/2012 Advogado e colaborador da Folha do Síndico e do Jornal do Síndico

Voltamos a abordar a problemática do cadastramento dos condôminos e moradores do prédio. Quem é quem no condomínio constitui ponto fundamental da própria  segurança e, ao mesmo tempo, sensível incursão no direito à privacidade.  Vejamos, primeiro, o arquivo dos condôminos. Para saber quem é condômino, ou seja,  co-proprietário de unidade autônoma no edifício, o síndico pode solicitar cópia do  registro diretamente aos supostos titulares ou ao registro de imóveis. A informação sobre quem seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou  promitente cessionário dos direitos à aquisição de unidades é pública. Consta do  registro de imóveis e, se não consta por não ter sido ainda registrada ou  averbada, vale o que estiver registrado. O problema é que não custa pouco solicitar certidão individualizada de todas  as unidades, por isso o melhor é obtê-las com os condôminos e só pagar as dos que se recusarem a fornecê-las. Com base nas certidões o síndico poderá montar uma relação de  condôminos-proprietários, aptos a participar das assembleias e nelas votar. Evitará, com isso, o constrangimento de só descobrir, tempos depois, que alguém que se fez passar por condômino na realidade só era parente, ou amigo íntimo do verdadeiro proprietário, não estando legalmente habilitado a deliberar e decidir como os demais. Para que a lista não se torne obsoleta, toda vez que houver alienação de unidade ou solicitação de mudança do nome do condômino nas taxas ou  nos boletos de cobrança, o síndico (ou administradora) deve pedir certidão atualizada do interessado, ou fazê-lo às custas do condomínio.  Memória visual Quanto se trata da elaboração do cadastro de moradores, é preciso agir com maior  cuidado, uma vez que não se pode obrigar nenhuma pessoa a fornecer seus dados pessoais. Aliás, tal tipo de levantamento deve conter o mínimo necessário de informações que os condôminos, em assembleia, julgarem indispensáveis a melhorar a segurança  do próprio prédio. Poderá, por exemplo, incluir ou não, dados sobre o estado civil  dos moradores (quem é solteiro, casado, separado, ajuntado), profissão, endereço  e telefone comercial, relação com o condomínio (proprietário, empregado doméstico,  inquilino etc.), nome de parentes e amigos que mais o visitam e assim por diante. Cada condômino tem o direito de fornecer as informações que, a seu juízo, forem  convenientes e que não o fizerem sentir-se invadido em sua privacidade. Não  custa lembrar que é preciso fazer duas relações, uma mais completa, que ficará em poder do síndico, e outra mais reduzida, à disposição da portaria, com  instruções adequadas sobre como utilizá-las, para que não se caia no  perigo maior de fornecer a estranhos dados que só interessam à administração do condomínio. Tão importante quanto cadastrar os moradores é, a nosso ver, escolher  porteiros com boa memória visual, que possam identificar de imediato quem  não é residente ou visitante habitual do prédio, sem necessidade de consultar  qualquer lista. Aplicando esta habilidade, o porteiro poderá mais facilmente agir com firmeza com relação a estranhos. Apesar de todas as advertências, é comum ver porteiros  dando livre acesso a qualquer pessoa bem apessoada, especialmente em edifícios com muitas unidades, simplesmente porque não sabem reconhecer  de pronto quem é morador ou não. Autor :Luiz Fernando de Queiroz Data :26/09/2012 Advogado e colaborador da Folha do Síndico e do Jornal do Síndico

Economia no condomínio - Gestão correta de funcionários diminui até 30% da taxa

Cortar gastos reduz em até 30% a taxa de condomínio

Entre os principais desafios está a diminuição do valor da folha de pessoal

Água, luz, gás, manutenção, folha de funcionários, seguros, impostos e fundo de reserva. Não raro, a matemática dos síndicos é vencida pela lista de despesas dos condomínios, e a sonhada diminuição da taxa condominial é adiada. O desafio de cortar gastos é um dos temas que serão debatidos no 1º Congresso Norte-Nordeste de Gestão de Condomínios, nos dias  29 e 30, no Hotel Pestana.

Um dos palestrantes do evento, o diretor da AC Assessoria Contábil Condominial, o contador Ary Cabral, explica que há vários focos de despesas que devem ser atacados. Os dois principais são a folha de funcionários e a inadimplência, nessa ordem. Com ações nessas áreas e medidas de economia de água e luz, a redução da cota condominial  pode chegar a 30%, segundo Cabral.

Na Bahia, os  gastos com funcionários se tornaram ainda maiores nos últimos quatro anos, período em que o reajuste salarial da classe de porteiros, vigilantes e seguranças foi de 52%. 

"Em média, 70% (da taxa de condomínio) são para despesas com funcionários. Se o serviço for terceirizado, pode chegar a 85%", estima a gestora da Objetiva Administradora de Condomínios, Ivana Vianna.

 Cabral conta que já conseguiu baixar em 45% o valor da folha de pagamento ao substituir mão de obra terceirizada por própria.  "Os condôminos usaram a economia para obras, mas, se tivessem optado por diminuir a cota do condomínio, ela teria caído em 25%". 

Nem sempre, no entanto, vale a pena abrir mão da terceirização. Com  empresas mediando a relação com os funcionários, evitam-se  passivos trabalhistas, que pesam no bolso dos condôminos. Ivana relata que, em condomínios geridos por síndicos não profissionais, é comum o desvio de funções dos contratados, abrindo espaço para processos judiciais.

Outro problema relacionado à gestão de pessoas em condomínios é a falta de controle sobre horas extras. "Assessorei um condomínio que trabalhava com cinco funcionários e pagava em torno de 110 horas extras por mês. Mudamos a escala e caiu para 34. Por lei, a diminuição de horas extras não precisa ser indenizada. Só quando se cortam todas as horas que eram feitas pelo funcionário", explica o diretor da AC Assessoria Contábil Condominial.

Além do planejamento de escalas, o investimento em tecnologia pode ajudar a redução de gastos com horas extras e até do próprio quadro de funcionários. "Teve condomínio que passou de cinco para três (contratados) com a automatização do portão e a instalação de porteiro eletrônico e de câmeras de vigilância. Demitiram os dois porteiros que trabalhavam de manhã", conta Cabral.

Inadimplência

Ao lado da folha de pagamento, a inadimplência é um dos principais fatores que engordam a cota condominial. Segundo o presidente da Associação Baiana de Administradoras de Imóveis e Condomínios (Abadi),  Manuel Teixeira, o índice de inadimplência está ligado à administração. Segundo ele, é função do síndico conscientizar os moradores da importância de se pagarem as contas em dia.

Para a gestora da Objetiva Administradora de Condomínios, uma das medidas mais efetivas para reduzir despesas é fortalecer a comunicação entre síndico e condôminos. "O síndico, às vezes, esquece que é um voluntário, trata o condomínio como uma empresa dele e assume ações que não agradam a todos. Isso gera insatisfação e, assim, inadimplência", diz Ivana.

A cobrança dos atrasados também cabe ao gestor. "Deve ser feita de forma impessoal e rápida", diz Teixeira. Tanto pela experiência no setor quanto pelo distanciamento dos moradores, as empresas que administram condomínios têm mais facilidade em fazer a cobrança.

Além da redução da taxa condominial, outros destinos são possíveis para o dinheiro economizado, como obras de manutenção e benfeitorias à área comum, como home theater, parque para crianças, espaço gourmet e academia. Outra opção é usar o dinheiro para economizar ainda mais, com investimento em tecnologia ou nas redes hidráulica e elétrica.

Saiba como diminuir a taxa de condomínio

Horas extras

As despesas com funcionários representam até 85% dos gastos totais de um condomínio. Planejar as escalas corretamente é o primeiro passo para economizar, diminuindo os gastos com horas extras 

Tecnologia

Em alguns casos, o número de funcionários pode ser reduzido com investimentos em tecnologia, como em câmeras de segurança, automatização de portão e porteiro eletrônico

Terceirização Em geral, a contratação de funcionários sem a mediação de uma prestadora de serviços é menos onerosa. Por outro lado, a terceirização  protege o condomínio de eventuais passivos trabalhistas

Inadimplência

É um dos principais motivos de altas taxas condominiais. O síndico deve ser rápido e profissional ao tratar com inadimplentes. Administradoras de condomínio costumam ajudar na cobrança

Água É fundamental que seja realizada revisão periódica nas unidades para checar vazamentos. A individualização de água é outra medida necessária. Em média, ela reduz a conta mensal de água entre 30% e 40%. Prédios novos já têm hidrômetros individualizados

Luz

Instalar  sensores de presença, trocar lâmpadas de LED por lâmpadas fluorescentes e modernizar os elevadores são as melhores medidas para diminuir a conta de luz. Alguns condomínios do Sul-Sudeste têm investido ainda em projetos de energia limpa, como a implantação de painéis solares

Manutenção

A manutenção do prédio deve ser feita, pelo menos, a cada cinco anos. O zelador do prédio e os próprios condôminos devem ficar atentos à estrutura e aos equipamentos do condomínio para evitar problemas

Orçamento

O planejamento orçamentário é a melhor arma para reduzir a taxa de condomínio, com a previsão dos gastos. A contratação de profissionais para ajudar na contabilidade torna o orçamento mais preciso

Fonte: http://atarde.uol.com.br/