PÁRA-RAIOS – INFORMAÇÕES GERAIS E DICAS

Existe mais de um tipo de para-raios? Se sim, qual o mais comum e indicado para prédios e casas?

Resposta = Existe três tipos de Para Raios: Modelo Gaiola de Faraday, Franklin e Eletro-geométrico e sem dúvida é o Modelo Gaiola de Faraday para todos os casos,seja de prédios, residências, igrejas, industrias, etc.

Qual é o preço médio para a instalação de um para-raios (a partir de quanto até quanto mais ou menos)?

Resposta= Para Raio não se vende em prateleira, se alguém fizer isto está cometendo um grande engano, cada edificação tem que ter seu próprio projeto de Para Raios (SPDA) projetado de acordo com a altura, perímetro da edificação, quantidades de partes metálicas no topo da mesma e detalhes da arquitetura existente. O preço pode variar de R$ 3.200,00 até R$ 23.000,00 podendo ser um prédio ou uma residência.

De quanto em quanto tempo é preciso fazer a manutenção do equipamento? Qual o valor médio dessa manutenção?

Resposta = A manutenção com revisão completa e medição ôhmica (verificar se os aterramentos fluirão as elevadíssimas correntes elétricas dos raios para o Terra) é obrigatório pela Norma 5419 e demais leis , bem como citados nas leis municipais e nos Auto de Vistorias dos Corpo de Bombeiros em diversos estados brasileiros a Norma da ABNT NBR 5419. O valor médio vaira de R$ 450,00 a R$ 1200,00.

Quais os riscos de um para-raios sem manutenção?

Resposta = Em primeiro lugar é muito importante e fundamental alertar os síndicos e moradores para contratar uma empresa especializada para verificar se o SPDA - Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas) - Para Raios está atendendo a Norma 5419, através de entrega de Atestado Técnico e com a A.R.T. (Atestado de Responsabilidade Técnica) do engenheiro responsável pela empresa, pois infelizmente no estado do Rio de Janeiro há mais de 90% dos prédios com um Para Raios psicológico, ou seja, não possuem em média nem 10% de proteção, uma situação gravíssima e que agora o Corpo de Bombeiros através de seu auto de vistoria contempla esta solicitação de Atestado com ART informando se os Para Raios está de acordo com a Norma 5419 e após isto deve-se fazer a manutenção, pois muitos síndicos imaginam que se as medições do atual sistema instalado atenderem a Norma 5419 (medição inferior a 10 Ohmns) nas descidas dos cabos dos Para Raios,o seu sistema está ok, um engano que pode gerar graves prejuízos a risco e vida com pessoas e animais e como se sabe o síndico pode responder civil e criminalmente se ocorrer um sinistro grave na edificação, para moradores, funcionários e transeuntes na rua se o mesmo não estiver com a documentação em dia de seu Para Raios.

Agora sim , informo que a manutenção é importante anualmente para certificar se as medições estão dentro do exigido pela Norma, porém neste atestado também tem que estar contemplado se o Para Raios está ou não atendendo a Norma.

O risco por exemplo são os seguintes:

          a) Se o Para Raios estiver 100% dentro da Norma e a manutenção não estiver em dia ,bem como as medições, poderá por exemplo no caminho das descidas dos Para Raios , os raios escolher outros caminhos como colunas, janelas e pessoas para se descarregarem.

          b) Se o Para Raios estiver precisando de adequações, como por exemplo, complemento da instalação em volta de todo o perímetro da cobertura e descidas faltando (a cada 20 metros em relação ao perímetro ). e malha de aterramento (na maioria dos prédios do Rio de Janeiro )as elevadíssimas correntes das descargas escolherão talvez as descidas existentes e/ou descidas pelas colunas neste caso poderá haver centelhamentos das colunas para tomadas e instalação elétrica podendo provocar incêndios, queimas de eletro-eletrônicos, faíscas que poderão atingir pessoas dentro das edificações.

Alertamos que está havendo a cada ano um grande aumento de raios nas cidades, devido ao aquecimento global, formação de ilhas de calor, pois com a urbanização mais acentuada (mais asfaltos, edificações ) e estas são uma das razões deste aumento nas cidades dos raios.

Quais outros cuidados, além do para-raios, podem ser tomados em casas e edifícios para prevenir as descargas elétricas?

Resposta = Há um produto chamado Detector de Raios que muitos Condomínios, Prefeituras, Clubes Aquáticos, Estádios de Futebol, Praça de Eventos ainda desconhecem, o Detector propicia através de alarmes sonoros e visuais avisa 60min, 40min. e 20 min antes de cair um raio nas proximidades em alertar as pessoas pela própria visualização da sinalização (verde, laranja e vermelho) , alarme sonoro, aviso das pessoas cadastradas receberem informação via SMS, email ou fone (por exemplo Bombeiros e defesa civil) para tomada de decisão e além do Detector informar com precisão 20 minutos antes de cair o primeiro raio, tempo suficiente para alertar as pessoas sem tumulto para saírem de piscinas, praias, Cristo Redentor, Pão de Açúcar, praça de evento aberta ,para se abrigarem em locais protegidos , ainda informa limites de raios UV, previsão do tempo no local ( e não na cidade, bairro, pois pode chover em um local e outro não) , pra as próximas 48 horas, pluviômetro, para tomada de decisão por exemplo para Defesa Civil nas cidades.

Outros cuidados é cada TV e cada computador ou outros aparelhos mais caros dentro da edificação, necessariamente colocarem protetores específicos de proteção contra os efeitos dos raios que são conhecidos como DPS (Dispositivos Supressores de Surtos e/ou anti-raios) , procurem somente protetores homologados que tenham selos de teste dos Laboratórios Unicamp, INPE e Lac Tec, Laboratórios estes capacitados para testes neste tipo de produto.

Quais os riscos dos antigos para-raios radioativos? Quanto custa em média a remoção deste equipamento?

Resposta = O Para Raios Radioativos estão proibidos por Lei Federal desde 1989, os riscos são que não protegem absolutamente nada e além disto são radioativos e na retirada do mesmo somente mediante empresa especializada , pois o mesmo tem que ser encaminhado ao lixo atômico do CNEN (Comissão Nacional de Energia Nuclear) com preenchimento de uma documentação específica e o custo em média depende da altura que o mesmo está instalado, mas varia de R$ 600,00 a R$ 1.800,00.

Fonte: Colaborador do Facebook - 31/03/2014

A responsabilidade de administrar condomínios

Os síndicos e os participantes do conselho gestor, seja no processo de autogestão ou por contrato com uma administradora,  devem sempre ter absoluta consciência de que administrar um condomínio significa imensa responsabilidade. 

Afinal, está em jogo a segurança dos moradores, no caso de empreendimento residencial, e dos trabalhadores ocupantes de conjuntos comerciais, bem como o seu conforto, mobilidade, salubridade do ambiente, integridade física das pessoas e instalações e outros aspectos importantes para a qualidade da vida.

Considerados tais pressupostos, é necessária atenção constante com vários itens a serem inspecionados. Desde a simples troca de lâmpadas queimadas, até alguns preceitos essenciais para se evitarem problemas e riscos: prevenção e proteção contra incêndios; cuidado com as marquises; atenção constante com a estrutura da edificação; manutenção periódica dos elevadores; verificação permanente da existência de vazamentos e infiltrações; e dedetização anual contra insetos, inclusive o cupim, cuja proliferação pode comprometer até mesmo o concreto.

No tocante à prevenção e proteção contra incêndio, é importante manter em dia os extintores, criar, treinar e reciclar sempre uma brigada apta a enfrentar essas situações. É recomendável, ainda, solicitar uma vistoria ao Corpo de Bombeiros sempre que modificações e reformas forem realizadas. Nesses casos, devem ser analisados o sistema hidráulico, iluminação, saídas de emergências, estruturas de proteção e a mobilidade, caso a reforma tenha alterado entradas e saídas de pedestres e de automóveis.

"As marquises dos prédios também devem ser inspecionadas regularmente. A manutenção e a conservação das fachadas devem ser sempre orientadas por um engenheiro."

 É necessário observar a legislação de cada município com relação à periodicidade e o órgão da prefeitura ao qual o laudo estrutural deve ser entregue

Ainda com relação à estrutura do edifício há algo absolutamente prioritário: nenhuma reforma de andar, sala comercial ou apartamento residencial, bem como em garagens e áreas comuns, deve ser feita sem a orientação e autorização de um engenheiro, a partir de análise feita na planta estrutural da obra. Alterações em paredes e colunas feitas à revelia desse procedimento podem provocar grandes problemas, inclusive desabamentos, como já tem ocorrido.

Outra recomendação significativa refere-se à sinalização interna, independentemente do porte do empreendimento, seja ele vertical ou horizontal, residencial ou comercial. Em todos os casos é essencial que todos os ocupantes fixos e os visitantes possam identificar com rapidez e clareza as portarias normais e eventuais saídas de emergência, entradas e saídas de garagens, locais de acesso às escadas e aos elevadores, localização de extintores de incêndio e mangueiras.

Em empreendimentos de maior porte, como o Cetenco Plaza Torre Norte, também é aconselhável placas sinalizadoras que orientem a locomoção dos visitantes. Isso facilita muito o fluxo de pessoas, principalmente em prédios comerciais com grande movimentação de pessoas.

O controle do acesso de visitantes, obviamente proporcional ao porte do condomínio, é outro item que merece muita atenção, considerando o crescente risco de “arrastões” em edifícios. É sempre recomendável recorrer à tecnologia do controle de acesso, ter câmeras estrategicamente distribuídas nas entradas, elevadores, garagens e áreas comuns, de preferência com a alternativa de gravação das imagens. É importante que becape (backup) das imagens fique guardado em outro local, fora do condomínio, possibilitando a consulta mesmo em caso de danos aos equipamentos e arquivos.

É decisivo, ainda, que os funcionários do condomínio sejam  treinados para operar os sistemas, orientar ocupantes e visitantes, controlar o acesso de pessoas e capacitados a enfrentar emergências. Moradores ou trabalhadores, no caso de conjuntos comerciais, devem conhecer as regras e procedimentos, de modo que saibam como proceder em qualquer situação.

"A boa gestão é crucial para se evitarem problemas, o bom funcionamento dos equipamentos, a melhor convivência das pessoas, preservação e valorização do imóvel."      

Autor :Mary Lorena Gurevich
Data :01/06/2013

Advogada e síndica do condomínio Cetenco Plaza Torre Norte (SP)

Cadastrar moradores?

Por:Luiz Fernando de Queiroz Data :26/09/2012 Advogado e colaborador da Folha do Síndico e do Jornal do Síndico

Voltamos a abordar a problemática do cadastramento dos condôminos e moradores do prédio. Quem é quem no condomínio constitui ponto fundamental da própria  segurança e, ao mesmo tempo, sensível incursão no direito à privacidade.  Vejamos, primeiro, o arquivo dos condôminos. Para saber quem é condômino, ou seja,  co-proprietário de unidade autônoma no edifício, o síndico pode solicitar cópia do  registro diretamente aos supostos titulares ou ao registro de imóveis. A informação sobre quem seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou  promitente cessionário dos direitos à aquisição de unidades é pública. Consta do  registro de imóveis e, se não consta por não ter sido ainda registrada ou  averbada, vale o que estiver registrado. O problema é que não custa pouco solicitar certidão individualizada de todas  as unidades, por isso o melhor é obtê-las com os condôminos e só pagar as dos que se recusarem a fornecê-las. Com base nas certidões o síndico poderá montar uma relação de  condôminos-proprietários, aptos a participar das assembleias e nelas votar. Evitará, com isso, o constrangimento de só descobrir, tempos depois, que alguém que se fez passar por condômino na realidade só era parente, ou amigo íntimo do verdadeiro proprietário, não estando legalmente habilitado a deliberar e decidir como os demais. Para que a lista não se torne obsoleta, toda vez que houver alienação de unidade ou solicitação de mudança do nome do condômino nas taxas ou  nos boletos de cobrança, o síndico (ou administradora) deve pedir certidão atualizada do interessado, ou fazê-lo às custas do condomínio.  Memória visual Quanto se trata da elaboração do cadastro de moradores, é preciso agir com maior  cuidado, uma vez que não se pode obrigar nenhuma pessoa a fornecer seus dados pessoais. Aliás, tal tipo de levantamento deve conter o mínimo necessário de informações que os condôminos, em assembleia, julgarem indispensáveis a melhorar a segurança  do próprio prédio. Poderá, por exemplo, incluir ou não, dados sobre o estado civil  dos moradores (quem é solteiro, casado, separado, ajuntado), profissão, endereço  e telefone comercial, relação com o condomínio (proprietário, empregado doméstico,  inquilino etc.), nome de parentes e amigos que mais o visitam e assim por diante. Cada condômino tem o direito de fornecer as informações que, a seu juízo, forem  convenientes e que não o fizerem sentir-se invadido em sua privacidade. Não  custa lembrar que é preciso fazer duas relações, uma mais completa, que ficará em poder do síndico, e outra mais reduzida, à disposição da portaria, com  instruções adequadas sobre como utilizá-las, para que não se caia no  perigo maior de fornecer a estranhos dados que só interessam à administração do condomínio. Tão importante quanto cadastrar os moradores é, a nosso ver, escolher  porteiros com boa memória visual, que possam identificar de imediato quem  não é residente ou visitante habitual do prédio, sem necessidade de consultar  qualquer lista. Aplicando esta habilidade, o porteiro poderá mais facilmente agir com firmeza com relação a estranhos. Apesar de todas as advertências, é comum ver porteiros  dando livre acesso a qualquer pessoa bem apessoada, especialmente em edifícios com muitas unidades, simplesmente porque não sabem reconhecer  de pronto quem é morador ou não. Autor :Luiz Fernando de Queiroz Data :26/09/2012 Advogado e colaborador da Folha do Síndico e do Jornal do Síndico