COMO VIVER EM CONDOMÍNIO

Cartilha Procon - ABC do Condomínio

               

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio.

                É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembleias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidas pelo sistema de autogestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

                Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

                A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

                QUEM É QUEM

                Condomínio - expressa a ideia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical. Entenda melhor:

                Área privativa - é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.

                Áreas comuns - são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, playground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d’àgua etc.     

                Condômino – é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário).

QUEM ADMINISTRA

A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora).

                Administradora – Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindico e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.

                Autogestão – Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente.

                Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança (incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.).

                Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:

                - representar o condomínio;
                - cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;
                - exercer a administração interna da edificação;
                - prestar contas à assembléia dos condôminos;
                - impor multas estabelecidas por lei;
                - guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.

                Subsíndico – É a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.

                Conselho Consultivo – grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.

                De acordo com o Novo Código Civil a destituição do síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, deve ocorrer em assembléia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

NORMAS DO CONDOMÍNIO

                Convenção – é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

                Fração ideal - é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

                A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor.

Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

                - discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
                - definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
                - discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
                - forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
                - atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
                - modo e prazo de convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;
                - forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
                - forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;
                - definição das funções do conselho consultivo.

                Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

  

PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO

                 Animais – A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno.

                 Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.

                  Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.

Atenção - A instalação de grades, redes protetoras ou vidros nas sacadas não constitui alteração de fachada, pois visa à segurança, especialmente de crianças.

                  Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

                - identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);
                - demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

                - a definição de vagas pelo tamanho do veículo;

                - necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);

                - responsabilidade sobre furtos e danos;

                - permissão ou não de lavagem de carros na garagem;

                - possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

                - utilização da garagem por visitantes;

                - normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

                - forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.

                Horário – A convenção, o regimento interno ou as assembleias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.

                Piscina – As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.

                Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utilização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).

ASSEMBLEIAS E QUORUNS

                Assembleia – é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assembleias para deliberações sobre a edificação:

               Assembléia Geral Extraordinária - É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

               Assembléia Geral Ordinária - É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou e eleição de novo síndico, quando o mandato atual chega ao fim.

               Assembléia Geral Especial - É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:

                - ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
                - para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude   de insegurança ou insalubridade.

               Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembleias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembleias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.

               Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembleias, para que tenham validade. Os principais quóruns são:

                - para deliberação das assembleias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;
                - para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;
                - para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das     frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;
                - para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das       frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);
                - para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);
                - para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;
                - para destituição do síndico: é necessário o voto da maioria absoluta dos membros presentes em       assembléia especialmente convocada;
                - para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de   parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.
                Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.

Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.

DESPESAS E PAGAMENTOS

                Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

                Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).

                Despesas extraordinárias – Dentre outras, são as despesas referentes à: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

                Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

                Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

                Pagamento por rateio – É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.

                Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

                Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

                Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses. A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.

                As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.

                Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

NORMAS DE SEGURANÇA

                Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:

- condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;

- sistema de pára-raios; limpeza caixa d"água;

- acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

- extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;

Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

              Furto em condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.

               Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.

DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS

                A Fundação Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendações para que você, administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio, venha a contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até redução de custos condominiais.

                Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o sindico na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões como:

- Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d’água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.

- Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.

- Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).

- Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.

- Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.
- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.
- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.
- Programação e realização de campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos programas.
- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.

               Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários, devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente das assembleias contribuindo para o aprimoramento das relações condominiais.

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Racionamento de água: responsabilidade de quem?

                 

               Para viver bem, cada pessoa precisa de cerca de 110 litros de água por dia, de acordo com a Organização das Nações Unidas (ONU). Porém, no Brasil, o consumo por pessoa pode chegar a mais de 200 litros. Esse fenômeno está diretamente ligado ao crescimento demográfico e à mudança na intensidade de consumo, com o acréscimo de mais equipamentos domésticos.

                A Sabesp, em parceria com a Escola Politécnica da Universidade de São Paulo - EPUSP e o Instituto de Pesquisas Tecnológicas - IPT, detectou o consumo de água em diversos estabelecimentos. Para se ter uma idéia, em escolas públicas, por exemplo, o gasto é de em média 25 litros por dia por aluno. Em prédios comerciais , a média é de cerca de 50 litros por funcionário e em hospitais são cerca de 500 litros por leito.

                Apesar disso, a população da cidade de São Paulo já está mais consciente, segundo Ricardo Chain, gestor do Programa de Uso Racional da Água para a região metropolitana de São Paulo. "A média de consumo na cidade é de 160 litros por pessoa e tem caído com o passar do anos. Em 1997, o gasto era de 20 mil litros de água por residência em um mês. Em 2006, o valor caiu para 15 mil litros de água", afirma Chain.

                A Sabesp trabalha com campanhas do economia de água desde 1995. O Programa de Uso Racional da Água está investindo na educação dos consumidores. De acordo com Chain a empresa está oferecendo cursos e palestras para que as pessoas saibam como verificar vazamentos, como fazer a limpeza da caixa d´água, entre outros pontos que ajudam na redução do consumo. "O eventos são gratuitos e o usuário se cadastra pela internet", explica.

                Além dessa ação, a empresa desenvolve parcerias com a iniciativa privada para que as empresas produzam equipamentos que sejam desenhados para economizar.

                A Agência Nacional de Águas (ANA) também está empenhada em diminuir o consumo de água em âmbito nacional. Segundo Eduardo Cavalcanti, consultor da ANA, há um grupo trabalhando na normatização do uso da água na agricultura, outro que, em parceria com a Universidade de São Paulo (USP), criou um manual para o uso racional na indústria e também está sendo produzido um manual para conservação e utilização da água nas edificações. "Estamos trabalhando também na divulgação e incentivo do uso de medição individualizada nos edifícios. Já fizemos 17 eventos pelo Brasil em que participaram 1884 pessoas entre síndicos, projetistas, corretores, construtores", afirma.

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Dengue: condomínios devem ter atenção nas áreas comuns

               

O verão quando chega, traz calor e com ele, as chuvas. E com elas, a temporada de alto risco de dengue. Segundo dados da Secretaria de Estado da Saúde, só em São Paulo há 283 municípios com risco alto ou muito alto de se tornarem focos de contaminação.

                Os condomínios têm um papel importante no combate ao mosquito Aedes Aegypti, transmissor da doença. Por concentrarem um número grande de moradores em áreas pequenas (nos casos de prédios residenciais), o risco de erros ou descuidos são maiores. Por isso, o papel dos funcionários do condomínio é redobrar a atenção. Cabe às administradoras estimular esse comportamento e educar ao máximo os síndicos sobre a dengue e sobre formas de prevenção.

                Não basta, no entanto, que os cuidados sejam restritos aos apartamentos ou casas de cada morador. As áreas comuns também devem ser fiscalizadas regularmente.

Veja algumas dicas:

                - Ralos externos e canaletas de drenagens para água da chuva: usar tela de nylon para proteção ou colocar sal semanalmente.

                - Ralos internos de esgoto: colocar tampa abre-e-fecha ou tela de nylon (trama de um milímetro) ou, ainda, duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente.

                - Lajes e marquises: manter o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva.

                - Calhas: manter sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água.

                - Fossos de elevador: verificar semanalmente se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento por bombeamento.

                - Vasos sanitários sem uso diário: manter sempre tampados, acionando a descarga e semanalmente; caso não possuam tampa, vedar com saco plástico aderido com fita adesiva. Não sendo possível a vedação, acionar a válvula semanalmente, adicionando a seguir duas colheres de sopa de sal.

                - Caixas de descarga sem tampa e sem uso diário: tampar com filme plástico ou saco plástico aderido com fita adesiva.

                - Pratos e pingadeiras de vasos de plantas: substituir a água por areia grossa no prato ou pingadeira, até a borda.

                - Caixas d água: mantê-las vedadas (sem frestas), providenciando a sua limpeza periodicamente.

                - Piscinas em período de uso: efetuar o tratamento adequado com cloro.

                - Piscinas sem uso frequente: reduzir o máximo possível o volume de água e aplicar, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água.

                - Recipientes descartáveis: acondicionar em sacos de lixo e disponibilizá-los para coleta rotineira da limpeza pública.

                - Bromélias: substitua por outro tipo de planta que não acumule água. Enquanto esta providência for adotada, regar abundantemente com mangueira sob pressão, duas vezes por semana.

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Dicas para cortar despesas em condomínios

               

            Uma das despesas que mais pesam no bolso das pessoas é a habitação. Para quem mora em apartamento, além do custo do aluguel ou parcela do financiamento, ainda existe a despesa com o condomínio, bem alta em alguns casos.

             Como a taxa pode sofrer aumentos devido ao reajuste da água, salário dos funcionários etc., qualquer forma de economia é bem vinda. E ao contrário do que muitos pensam, as ideias para cortar despesas não devem partir apenas do síndico ou administrador, mas também dos moradores.

             A seguir, dicas do especialista em matemática financeira e consultor em finanças, Marcos Crivelaro, para ajudar na redução do valor do condomínio.

Dicas

            Menos funcionários: como as despesas e encargos trabalhistas com funcionários representam metade dos gastos totais dos condomínios, se for possível, peça ao síndico para reduzir o quadro de funcionários e para evitar as horas extras.

             Água e luz: de acordo com Crivelaro, estas despesas representam 20% dos gastos dos edifícios. Desta maneira, é importante que sejam implementadas campanhas para uso racional de água e energia elétrica, além do uso de lâmpadas fluorescentes, sensores de movimento e verificações constantes de possíveis vazamentos nas caixas dágua e nos apartamentos.

              Pesquisa de preços: na aquisição de produtos de limpeza, de manutenção predial e de segurança. Outro ponto importante a ser cobrado do síndico é o controle da entrada e retirada desses materiais, o que evita furtos, desvios ou desperdícios.

              Manutenção preventiva: para evitar problemas como vazamentos e entupimentos de pias e tanques, é necessário que o responsável pelo prédio esteja sempre atento às caixas de gordura e efetue a limpeza regular das caixas d’água e dos filtros de tratamento da água das piscinas.

              Evite pagar multas: o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, que alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas ou que causem prejuízos ao sossego, salubridade e segurança, poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ter de pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas.

             No caso de atraso no pagamento de condomínio, o devedor ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

             Reciclagem: separar o lixo para reciclagem, além de ser uma maneira de ajudar o planeta a economizar recursos, pode render algum dinheiro para o condomínio, se os materiais forem vendidos para empresas de reciclagem, por exemplo.

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Dicas para evitar o desperdício de energia nos condomínios

               

               Se alguma lição pode ser tirada da época em que os brasileiros foram obrigados a racionar energia elétrica, há seis anos atrás, é a consciência de que o desperdício, além de pesar no bolso, é o grande vilão da natureza. Apesar de uma maior preocupação nos condomínios, o descuido com relação ao consumo de energia elétrica ainda se faz presente.

                Muitos síndicos ainda encontram resistência dos moradores para implementar mudanças. Nem todos aprovam os gastos com iluminação inteligente e outras iniciativas. O que muitos não sabem é que os sensores de presença, por exemplo, podem gerar economia de até 60%. E mais: o sistema, que utiliza infravermelho para acionar a iluminação ambiente, quando associado a lâmpadas eficientes (compactas ou eletrônicas), podem acarretar em redução do consumo de energia das partes comuns em até 80%.

                Elevadores também são grandes vilões do consumo. Por isso, a diminuição do tempo de uso dos mesmos deve ser considerada. Dica: o síndico pode elaborar uma escala. Em um prédio com dois elevadores (social e de serviço), utiliza-se apenas um por vez. Conforme a conveniência dos moradores, expressa em assembléia-geral, será determinado o período de funcionamento dos equipamentos.

                Mesmo nos condomínios que já substituíram suas lâmpadas comuns pelas econômicas, é possível obter redução do consumo, antecipando o desligamento da iluminação térrea. Por outro lado, pode-se prorrogar um pouco o horário de acendimento das luzes e acender menos circuitos de lâmpadas.

                As áreas de lazer são responsáveis por grande parte do consumo de energia nos condomínios. A sauna é uma das campeãs, por isso recomenda-se estabelecer uso parcial, de acordo com o que tiver sido acordado em assembléia. Bombas de piscina, em condições normais, funcionam durante períodos mais longos do que o necessário para o tratamento da água. É bom ficar de olho.

                Embora as pessoas não se dêem conta, o desperdício de água, em um condomínio, também está diretamente ligado ao consumo de energia elétrica. Isso porque, com o esvaziamento dos reservatórios superiores, torna-se necessário o acionamento freqüente da bomba de recalque para puxar água da cisterna. Aí a conta de luz sobe, com reflexo na cota condominial e no bom humor dos moradores.

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Individualização de hidrômetro e a economia de água

               O assunto nunca esteve tão em pauta entre síndicos, administradores e condôminos. Na busca pela economia na conta de água, a medição do consumo por unidade tem sido a saída adotada por muitos condomínios.

                O consumo de água é um dos maiores vilões do condomínio. Na verdade, a conta de água representa a segunda maior despesa dos condomínios, só perdendo para a folha de pagamento somada aos encargos e obrigações trabalhistas. Além de pesar no bolso, o gasto excessivo de água deve ser combatido por representar uma questão de sobrevivência da humanidade. Não faltam dados para mostrar que a água é um bem finito. Segundo um relatório coordenado pela Unesco (Organização das Nações Unidas para a Educação, Ciência e Cultura), se medidas urgentes não forem tomadas para implementar o uso racional dos recursos hídricos, até 7 bilhões de pessoas poderão conviver com a falta de água no ano 2050. Como resolver essa triste equação?

                Para Aurélio Nomura, vereador da cidade de São Paulo, são essenciais o incentivo à economia e ao reuso da água, o aumento da captação da água de chuva e a ampliação da rede de tratamento de esgoto. Ele também acredita, porém, que a medição individualizada em condomínios é um dos caminhos para solucionar a crise no abastecimento de água. “Ela é perfeitamente viável inclusive nas construções antigas. Um levantamento da Agência Nacional de Águas estipula o retorno do investimento entre 10 a 24 meses”, afirma. Aurélio é o autor da Lei 14.018/2005, já aprovada mas não regulamentada, que institui em São Paulo o Programa Municipal de Conservação e Uso Racional da Água em Edificações. A lei prevê a instalação de hidrômetros individuais nas unidades das edificações novas e dá um prazo de 10 anos para as construções antigas se adequarem. São Paulo, assim, acompanha cidades como Recife, Vitória, Niterói e Curitiba, que já têm suas legislações sobre o assunto.

                Nomura enumera alguns dos resultados obtidos em prédios que optaram pela individualização: redução da despesa de água e de energia elétrica (já que diminui o volume de água a ser bombeado no prédio), melhor possibilidade de identificação de vazamentos, redução da inadimplência e do volume de esgoto produzido pelo prédio. Em prédios novos, ainda segundo o vereador, um projeto hidráulico prevendo a medição individualizada pode economizar até 25% no custo da construção.

                Em São Paulo, prédios recém-entregues na Mooca pela CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) dispõem de medição individualizada de água, energia e gás pela tecnologia PLC (Power Line Comunication). Além da medição dos consumos, essa tecnologia permite que sinais de telefonia digital, TV a cabo e internet caminhem pela rede elétrica. “Hoje a leitura da água é feita a distância, na Eletropaulo. Não há necessidade de entrar um leiturista no prédio”, afirma Raphael Pileggi, secretário executivo do Qualihab, comitê de qualidade da CDHU, completando que o sistema representou uma economia de 16% no custo da instalação elétrica dos edifícios.

                O sistema PLC é uma das tecnologias mais inovadoras quando se trata de medição individualizada de água. As informações dos hidrômetros instalados nos apartamentos são transmitidas pela mesma fiação da rede elétrica a um equipamento instalado na área comum. “Os sistemas de medição remota, como o PLC, diminuem um grande problema da individualização, que é o da leitura. Não adianta instalar um hidrômetro que exija que a leitura seja feita dentro do apartamento. O grande diferencial é transmitir as informações do hidrômetro para um ponto central”, sustenta Ferdinando Guerra, consultor para tecnologia de medição individual e remota da Agência Nacional de Águas (ANA).

                Outras possibilidades de leitura remota são: por telemetria (onde a leitura dos hidrômetros é transmitida via placa de celular para um banco de dados e daí seguindo via internet) e por radiofrequência (o hidrômetro emite um sinal de radiofrequência, captado pela antena de um transmissor de rádio; nesse caso, a leitura pode ser feita até mesmo de dentro de um carro, na rua em frente ao edifício). Mais convencional é a leitura do consumo de cada apartamento através de um software. Nesse caso, é preciso instalar novas fiações ligando os hidrômetros ao computador instalado na área comum do condomínio. A síndica Selma Bruni Barbieri optou por esse sistema de instalação. Para conseguir uma significativa economia de água no condomínio onde é síndica, ela já havia tentado, sem sucesso, campanhas de reeducação para o uso consciente da água. “Os moradores me diziam que estavam economizando mas eu não via resultados na conta”, lembra.

                Selma tinha, no entanto, um problema para concretizar a medição individualizada. Cada um dos 18 apartamentos do edifício tem sete prumadas de água. “Foi aprovado em assembléia que faríamos a individualização de três pontos que, juntos, representam cerca de 70% do consumo de cada apartamento. São as prumadas da água quente, da lavanderia e banheiro de empregada e da cozinha”, conta Selma. O consumo das bacias, da água fria e do lavabo não foi individualizado e continua sendo rateado entre os apartamentos. Como o prédio foi construído há seis anos, já possui as bacias com caixas acopladas mais econômicas, que consomem apenas seis litros. Com a individualização, Selma consegue acompanhar, através da leitura mensal que ela mesma faz, se o consumo dos apartamentos está dentro da média. “Certa vez, apenas um ponto de um apartamento detectou 90 m3 de consumo. Era um problema no sensor eletrônico, que logo foi sanado”, conta.

                Mas, quando se trata de individualização o que mais preocupa os síndicos é o transtorno causado pela instalação dos hidrômetros nos apartamentos. “O grande desafio da individualização nos prédios antigos é a obra hidráulica, pois é preciso unificar as prumadas”, explica Ferdinando Guerra, da ANA. Para o engenheiro João Martani, que há cinco anos trabalha com individualização em condomínios, não há possibilidade de individualização sem quebra-quebra. “Mesmo em prédios novos, muitas construtoras deixam o hidrômetro dentro do apartamento, o que nos obriga a realizar uma obra civil para instalar o hidrômetro fora. O ideal é que ele fique num local de fácil acesso e localização para que se realize a leitura”, diz Martani.

                O engenheiro esclarece ainda que, a princípio, todo prédio pode ter sua medição de água individualizada por unidade condominial. “Há prédios em que, pela forma como foi construído e pelo projeto hidráulico, o procedimento é favorecido e facilitado. A complexidade da obra muda conforme as características do prédio”, aponta. Edifícios com válvulas de descarga, por exemplo, têm um impedimento para a medição individualizada. “O hidrômetro não dá vazão de água para que a válvula funcione”, garante Martani. Ele complementa ainda que prédios que, pelo tempo de construção, necessitam de troca de colunas de água, devem considerar a possibilidade de realizar a individualização ao invés das substituições das colunas. “É mais barato individualizar do que trocar as colunas. É colocada uma tubulação nova e a coluna velha deixa de ter função”, afirma.

                Na opinião do síndico Maurício Jovino, individualizar a conta de água não se trata do bicho de sete cabeças que muitos administradores imaginam. “É uma obra muito mais fácil do que diversas outras que os condomínios realizam. É claro que, conforme o tamanho do prédio, trata-se de uma obra gigantesca onde todo cuidado é pouco”, esclarece. O próprio Maurício, para contratar a individualização no condomínio onde é síndico, com sete blocos e 140 unidades, se cercou de todas as precauções. Ele lembra que foram 11 reuniões para tratar do assunto – com o conselho, os moradores de cada torre, as empresas consultadas. “Vejo muitos síndicos se aventurando com empresas despreparadas e depois acabam condenando a individualização. É preciso pesquisar muito, investir tempo no assunto e escolher uma empresa séria, que dê garantia e tenha um engenheiro responsável”, resume. Feito o serviço, surge ainda a questão de quem realizará a medição. Maurício é favorável a terceirizar essa tarefa para uma empresa especializada, geralmente a mesma que instalou o sistema: “É preferível do que querer economizar com uma taxa que cobre inclusive uma eventual assistência técnica.”

                Maurício dedicou um ano estudando o tema: foi a workshops, palestras, visitou síndicos que já tinham individualizado, consultou advogados. Hoje, quase três anos depois, ele não poderia estar mais satisfeito com o resultado. A conta de água, que chegou a R$ 8 mil a três anos, hoje está em R.800. “A individualização gera economia porque dói no bolso e também porque é possível detectar vazamentos rapidamente”, avalia. Para Maurício, a conta individual também traz justiça. No seu caso, há apartamentos de dois e três dormitórios no condomínio. “O de três pagava mais água, mas nem sempre tinha mais moradores”, completa. Outro detalhe que Maurício considera essencial: sempre aprovar a obra de individualização de água em assembleia, com 2/3 de quorum.

Cortar ou não cortar, eis a questão.

                Além do custo que a conta de água significa para o condomínio, outro atrativo tem movido muitos síndicos para a obra da medição individualizada de consumo: a possibilidade de corte da água dos inadimplentes. Muitos acreditam que basta atualizar a convenção do condomínio para legalizar o corte, e discriminar a despesa com água separadamente no próprio boleto do condomínio, economizando com a emissão de um novo boleto.

                Há opiniões que julgam a questão um pouco mais complicada. Para o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira, a partir do momento em que o condomínio passa a administrar a leitura da água e intermediar o serviço, podendo cortar o consumo, muda a relação jurídica entre condomínio e condômino para uma relação de consumo, portanto regida pelo Código de Defesa do Consumidor. “Pelo Código, o consumidor tem direito de escolher a data do pagamento. Recomendo, portanto, que a água seja cobrada separadamente e que o corte seja feito com autorização judicial”, diz.

                Outro aspecto levantado por Cristiano é quanto a característica de parte comum dada à rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, segundo o artigo 1331, parágrafo 2º do Código Civil. “Se a rede de distribuição de água é parte comum, não há o que se falar em corte, pois é propriedade do condômino, ainda que possua deliberação em assembleia ou definição na convenção condominial”, afirma. 

Para Cristiano, todos os cuidados devem ser tomados para que o condomínio não seja lesado, no caso de contestação e até mesmo ação judicial por perdas e danos pelo condômino inadimplente. “Inadimplência e proibições de uso ou corte de consumo são situações diversas. Aconselho o condomínio a levar o caso ao Poder Judiciário, cobrando a dívida judicialmente e requerendo, em caráter liminar ou de tutela antecipatória, o corte de consumo”, justifica.

Fonte: Revista Direcional Condomínios

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Hidrômetro individual reduz conta em 25%

               

A medição individualizada de água em condomínios pode gerar uma economia de 25%, em média, no consumo de água. Além da redução de gastos, a troca de hidrômetros coletivos por individuais também resolve um dos problemas mais comuns em condomínios e prédios de apartamentos e escritórios: o corte do fornecimento de todo o edifício por conta da inadimplência de alguns condôminos.

                João Marcelo Macedo, síndico de um prédio na zona Norte de Teresina, falou que já houve muitos problemas, brigas e até a polícia foi chamada para conter os ânimos dos moradores em casos de corte de água por conta da inadimplência de parte dos condôminos. "Num prédio com 40 apartamentos, se a metade não paga a conta, a administração não tem como quitar todo o débito. Assim, para a Agespisa, que mede o consumo através de um único hidrômetro (coletivo), o prédio está inadimplente e, portanto, sujeito ao corte", conta.

                Marcelo Macedo desabafa e relata que, desde que assumiu a função de síndico, há 1 ano e meio, sofreu muitos problemas. "Infelizmente, tem gente que não paga a conta porque não pode, mas insiste em querer morar em prédios de classe média. E tem outros que não pagam porque não gostam mesmo", comenta.

                Para tentar resolver o problema, Marcelo participou do curso da Agespisa e espera conseguir convencer os moradores a mudarem o sistema de medição coletiva para individual. "Já tenho o orçamento de uma empresa. Dá cerca de R$ 10 mil rateados entre os moradores. Pode parecer caro, mas o benefício é para sempre. Vai ser mais justo: quem pagar a conta em dia não será submetido ao corte, o que ocorrerá com os inadimplentes", conta.

                Todo o condomínio tem que aceitar, despesa é rateada entre todos os moradores.

                Embora haja vantagens, mudar o sistema de medição coletiva para individual não é tão simples. Os moradores de condomínios têm que pagar do próprio bolso a mudança. "É necessário contratar um engenheiro com registro do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) para saber da viabilidade da mudança, pois cada prédio é um caso", informa Alcides Eulálio, engenheiro técnico da Agespisa.

                Além da parte técnica, é necessário também o consentimento de todos os moradores do prédio ou condomínio, sem exceção. "Num edifício onde há 20 apartamentos, se um único morador não quiser, a mudança não poderá ser feita", explica Alcides.

                Mesmo assim, o sistema traz mais vantagens do que desvantagens. A principal delas é que permite ao consumidor pagar apenas pelo que realmente consumiu. Na forma utilizada atualmente pela maioria dos condomínios, o consumo é rateado em valores iguais entre os moradores. Neste caso, o desperdício de uns é pago por todos.

                Há três anos, a Agência Nacional de Águas vem promovendo cursos em todo o país, sempre em parceria com as companhias de saneamento estaduais e entidades locais. A idéia de medição individual nasceu no Recife, na década de 90, e foi espalhando-se pelas capitais do Brasil, mas a maioria absoluta das moradias de condôminos tem medição coletiva. "Algumas cidades  já têm mais de 50% dos edifícios com o novo hidrômetro, através de adaptação", diz Eduardo Felipe Cavalcanti, especialista em recursos hídricos da ANA.

                Em Teresina, alguns condomínios já têm medição individualizada e a maioria dos novos projetos de edifícios contempla o novo sistema. Eles atendem a uma lei municipal que permite a instalação de hidrômetros individuais em vez de coletivos.

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