Moradores não querem assumir responsabilidades e síndico se torna profissão

SÃO PAULO - Resolver problemas de vazamentos, fiação elétrica, lidar com as divergências de opinião e ainda ter um domínio sobre finanças. Estas são algumas das funções de um síndico em um condomínio, encaradas como 'problemas' pela maioria dos moradores, que não querem assumir o posto.

Por este motivo é que muitos conjuntos de casas e apartamentos têm terceirizado o tipo de serviço. Com salários que podem chegar a R$ 8 mil, conforme informações veiculadas no Diário do Comércio, os síndicos contratados são uma tendência na cidade de São Paulo, principalmente quando levamos em consideração a expansão imobiliária. Com um maior número de unidades construídas, eles se tornarão cada vez mais requisitados.

Responsabilidades
Qualquer pessoa pode assumir a função, como o que acontece quando um morador é escolhido. Para ser um profissional, por sua vez, a preferência é por quem tem formação superior nas áreas de contabilidade, engenharia ou direito.

"Ser síndico é ter muitas responsabilidades, principalmente jurídicas", disse o engenheiro Edson Carvalho ao Diário do Comércio. Ele começou como síndico do próprio prédio e, agora, já cuida de três unidades. De acordo com ele, quando as finanças não estão em ordem, é necessária a presença diária. Quando tudo está sob controle, por sua vez, visitas freqüentes são mais adequadas.

Síndicos
Quando o síndico é um morador do prédio, ele pode ou não ter um salário, dependendo do que foi acordado em assembléia pelos proprietários. Normalmente, a vantagem financeira que ele tem é a de ficar isento do pagamento do condomínio. Este morador ainda conta com um imóvel-garantia, para eventuais prejuízos na gestão.

Já o profissional contratado conta com um salário. De acordo com o vice-presidente de administração imobiliária e de condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Hubert Gebara, ele é mais indicado a condomínios grandes, com número expressivo de moradores, ou quando ninguém quer se responsabilizar pelo cargo.

"Ele assume todas as responsabilidades vinculadas à gestão, principalmente se houver falha ou negligência na administração do condomínio".

Salários
Segundo o presidente do Sinconedi (Sindicato dos Condomínios e Edifícios do Município de São Paulo), Arnaldo Camilo, o salário do síndico profissional é, em média, de R$ 2,5 mil por mês, dependendo do tipo de administração, número de moradores e do tamanho do condomínio que vai cuidar.

Fonte: InfoMoney

Mais informações sobre Síndico Profissional acesse: http://admrenascer.blogspot.com/p/sindico-profissional.html

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Condomínios agora precisam de Certificação Digital

Mudanças à vista: a partir de primeiro de janeiro de 2012 só será possível acessar o canal “Conectividade Social”, da Caixa Econômica Federal, via certificação digital do condomínio.

Ou seja, para passar dados referentes ao INSS e FGTS dos funcionários ao governo será necessário dispor de certificação digital para o condomínio. A medida vale para qualquer empregador.

Quem até o final do ano não se adequar às normas da Caixa Econômica Federal terá seu envio de dados sobre INSS e FGTS prejudicado. Dessa forma, haverá problemas de responsabilidade civil para o síndico do condomínio.

O que é?

A certificação digital é uma maneira de se comprovar eletronicamente quem está executando uma ação. Um documento enviado pelo certificado digital vale tanto como qualquer outro documento.

Mudança real

A certificação digital não irá impactar diretamente na vida do condomínio. Um ponto a ser ressaltado é a possibilidade do síndico perceber mais rapidamente se há algum tipo de pendência em relação ao condomínio – e assim, corrigi-la o mais rápido possível.

Em geral, os condomínios que contam com o trabalho de administradoras devem passar uma procuração eletrônica – válida como uma procuração de pape - para a empresa prestadora de serviços, se é ela quem irá cuidar dessa parte de INSS e FGTS dos funcionários.

Para fazer a procuração para a administradora é preciso entrar no site do Conectividade Social logado com o certificado digital. É nesse ambiente que se outorga a procuração eletrônica para a administradora.

Como tirar

Primeiro busque na sua cidade ou região uma autoridade de registro (A.R.) para saber se ela oferece esse tipo de certificação. É a A.R. quem irá fornecer a certificação digital. Há várias empresas conveniadas ao governo que oferecem esse serviço. Podemos citar como exemplo a Serasa, a Certisign, os Correios, a Caixa, entre outros. Em São Paulo, o Secovi implantou em sua sede uma AR para emissão dos certificados.

É importante comparar preços, que podem variar de um local para outro, além dos prazos de validade do certificado.  Veja também se há a necessidade de compra do kit todo (leitora e cartão). Às vezes, o síndico ou a administradora já contam com a leitora e, então, só se faz necessária a compra do cartão do condomínio.

Após efetuar o pagamento do certificado é agendado um horário para que o síndico compareça com a documentação necessária (veja abaixo) para a expedição do certificado digital.

Aqui vale salientar a importância da presença do síndico no momento da expedição do cartão do condomínio. A mesma não pode ser feita por procuração. É o próprio síndico quem deve estar presente na A.R.  para colocar sua senha no cartão.

Os documentos originais devem ser levados acompanhados de suas respectivas cópias simples, que ficarão na A.R

Também é importante frisar que ao eleger outro síndico, deve haver uma nova certificação para o condomínio, revogando a antiga com o nome do ex-síndico. Em casos de renovação do documento, para o mesmo síndico, é possível fazê-la pela internet.

Os documentos necessários:

·                   Instituição do condomínio

·                   Especificação do condomínio

·                   Convenção do condomínio

·                   Cartão de CNPJ do condomínio

·                   Ata de eleição do síndico

·                   RG e CPF do síndico (ou CNH) e comprovante de residência

Para quem só conta com a convenção do condomínio, certifique-se que a instituição e especificação do condomínio estão registrados no cartório de imóveis.

O cartório, caso seja informatizado, pode demorar até dois dias úteis para disponibilizar os documentos. Caso ainda não seja informatizado, a espera pode chegar a cinco dias úteis.

Vale lembrar também que a ata de eleição de síndico deve contar com os seguintes dados: Data, endereço, quem participou, quem a redigiu, nome completo do síndico grafado corretamente. Caso a ata atual não tenha esses dados, é possível refazê-la.

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Condomínio Ecologicamente Sustentável - Modernização e integração com o meio ambiente

De todas as atividades humanas, uma das que mais geram resíduos e transtornos ao meio ambiente é a construção civil. Projetar condomínios sustentáveis é uma solução inteligente para combater esse “carma” e, ao mesmo tempo, possibilitar aos moradores que residirão ali uma experiência totalmente nova de vida e de se relacionar com o meio ambiente que os cerca.

Os condomínios sustentáveis incorporam elementos simples, mas plenamente eficazes, e são capazes de minimizar sua emissão de resíduos para o meio ambiente de forma decisiva. Com aproveitamento de água da chuva e com a reciclagem da água utilizada pelos moradores, os condomínios sustentáveis conseguem reduzir de forma dramática o seu próprio consumo de água e a necessidade do tratamento de seus efluentes e esgotos. A disposição da construção é pensada de forma a proporcionar um aproveitamento máximo da luz solar como forma de iluminação e do potencial dos ventos locais para a ventilação e diminuição considerável da necessidade da utilização de ar condicionado.

Outro impacto positivo é o baixo consumo de energia elétrica provocado pela utilização de fontes alternativas de geração de energia elétrica ou na aplicação de modernas tecnologias que visem iluminar as unidades e as áreas comuns dos condomínios sustentáveis com lâmpadas de grande eficiência e baixo consumo.

Também, como não poderia deixar de ser, o conceito de condomínios sustentáveis se deve ao aproveitamento e a reciclagem do lixo produzido pelas unidades habitacionais. Com a reciclagem sendo processada no interior do condomínio ou simplesmente executando-se uma coleta seletiva para posterior entrega para uma cooperativa de reciclagem ou a venda para uma usina.

Os condomínios sustentáveis começam a invadir as grandes cidades brasileiras e a multiplicar suas benéficas influências pelas comunidades em que estão instalados. Os exemplos de sucesso e o incentivo potencial em que acabam se constituindo, fazem desses condomínios uma verdadeira mola propulsora da sustentabilidade em comunidades inteiras. A mudança de conceitos antigos arraigados nas mentes de empreiteiros, construtores, operários, engenheiros e arquitetos envolvidos na concepção e na construção dos condomínios sustentáveis foi a grande responsável pelo sucesso da idéia e pela sua ampla aceitação por uma parcela cada vez maior da população das grandes cidades. Tornando-se comunidades eficientes, de baixo impacto e capaz de responderem muito bem a demanda de uso de sua população, os condomínios sustentáveis são um modelo a ser seguido e um excelente modo de minimizarmos os impactos provocados pela construção dessas moradias e sua posterior utilização.

A verdade é que o conceito de condomínios sustentáveis deve ser incentivado e ampliado de forma a abrigar cada vez mais empreendimentos e novos projetos que se proponham a suprir as necessidades ambientais que as grandes cidades demandam e garantir que cada morador será capaz de dar sua contribuição de forma eficaz e simples para uma melhor qualidade de vida das gerações atuais e das futuras.

Os condomínios sustentáveis já são uma realidade em muitas das grandes cidades. Mas, o ideal, é que se espalhassem por todo o país levando uma idéia de que é possível consumir os recursos naturais com responsabilidade e com o devido respeito ao planeta e ao próprio ser humano.

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Prevenção de assaltos em condomínios

O grande índice de violência nas áreas urbanas brasileiras nos últimos anos levou parte da população a optar por viver em condomínios residenciais. E a segurança é o principal motivo. Infelizmente, nem os condomínios estão conseguindo resistir à onda de assaltos e furtos em todo Brasil. Mesmo com todo o aparato de segurança, os condomínios estão suscetíveis aos ataques de bandos organizados. Resta questionar: como é possível proteger o condomínio e os seus moradores de ações criminosas?

A primeira coisa é entender como estes assaltos acontecem. Os bandidos costumam observar o funcionamento do condomínio que pretendem roubar muitos dias antes de realizar a ação. Na maioria das vezes, entram no prédio pela garagem, via clonagem do controle remoto, atrás de algum carro ou rendendo um morador.

Quando os assaltantes não entram pela garagem, sua alternativa mais constante é a própria porta da frente: de “carona” com algum morador ou aplicando golpes como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros.

Por isso a portaria do condomínio deve ser o centro das atenções quando a questão é segurança. Muitos assaltos podem ser evitados com o treinamento de porteiros por empresas especializadas, que ensinam aos profissionais do condomínio determinadas lições para identificar golpes e situações de risco.

O porteiro deve sempre desconfiar de prestadores de serviços que chegam acompanhados. Antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa ao condomínio, o ideal é ligar sempre para a empresa prestadora do serviço para confirmar a visita ao condomínio e identificar o funcionário. São pequenas atitudes que evitam grandes riscos.

Porém, é importante que o condomínio forneça ferramentas para que o porteiro possa colocar em prática as medidas de segurança necessárias. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado o porteiro não tem como fazer qualquer verificação.

A portaria nunca deve passar informações sobre moradores, uma vez que estas informações se transformam em “ganchos” para que os meliantes voltem e assaltem o condomínio. Um exemplo é a placa de venda. O assaltante chega em determinado horário e pergunta sobre a unidade que está a venda; dados do morador ou do proprietário do imóvel. E no turno seguinte, após a mudança do porteiro, usa essas informações para entrar no condomínio e iniciar a ação criminosa.

Outro fator importante é o investimento em ferramentas de segurança e medidas preventivas. A segurança é uma soma de fatores que inclui desde barreiras físicas e treinamento de funcionários até a cooperação dos moradores. É essencial a instalação de portões duplos nas entradas de pedestres e automóveis, insulfilme nas guaritas e câmeras nos ambientes.
  
Um dado alarmante é que 90% dos assaltos em condomínios são realizados por bandidos que não têm um prédio certo; ou seja, estão sempre em busca de condomínios vulneráveis. Normalmente, os bandidos não estão atrás de um morador especifico, mas, sim, de oportunidades. Conclui-se, assim, que quanto mais protegido for o condomínio, menos atraente ele será para os criminosos.

Outro ponto importante a discutir é a responsabilidade do condomínio em caso de assalto ou outra ação criminosa. O Poder Judiciário tem reiteradamente decidido que o condomínio não é responsável por estes roubos, salvo se ficar comprovada falha na ação dos funcionários ou se o condomínio oferecer segurança, o que precisa estar previamente descrito em convenção. A melhor saída, então, é o trabalho em conjunto entre administradoras de condomínios, funcionários e moradores para evitar ser o próximo alvo da onda de violência.

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Qual é a melhor forma de conservação e manutenção de elevadores nos condomínios?

Elevadores são verdadeiros causadores de polêmicas. Quem jamais se irritou com um morador que passou "horas" segurando a porta do aparelho, que atire a primeira pedra.

Mas, apesar dos inconvenientes e das fobias, a verdade é uma só: o elevador ajuda e muito. Sendo assim, como o condomínio deve agir para evitar problemas e acidentes? Sobre quem deve cair a responsabilidade nesses casos?

 O primeiro passo para garantir a segurança dos condôminos, além do bom senso, é poder contar com uma empresa especializada.

Cada caso tem suas particularidades, por isso é preciso analisar em qual circunstância se encaixa o condomínio. Segundo Inaldo Dantas, presidente do Sindicato dos Condomínios do Estado da Paraíba (Secovi/Sicon-PB), "em caso de acidentes, a princípio, a responsabilidade é do condomínio e é o síndico quem responde judicial e criminalmente". No entanto há exceções a esta regra.

O condomínio poderá fazer um contrato de manutenção e conservação dos elevadores com uma empresa especializada, nesses casos, esta empresa torna-se responsável pelos eventos relacionados ao aparelho. Este contrato deve ser devidamente registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) junto a uma anotação de responsabilidade técnica para ter validade.

A empresa deve fazer regularmente a manutenção preventiva dos elevadores. "Se ela for negligente e o síndico não tomar as providências, ele será responsabilizado por eventuais problemas", alerta Inaldo Dantas. "O elevador deixou de ser uma caixa preta. A empresa que venha a se responsabilizar pela manutenção deverá ter registro no CREA, além de seguro de responsabilidade civil", afirma Quinto Giulio Toia, gestor de negócios da Engeltech elevadores e escadas rolantes.

Outro ponto trata da importância de se conhecer pessoalmente o engenheiro técnico responsável, afim de garantir um contato mais próximo à empresa. "O síndico não pode se preocupar só com o preço dessa manutenção. Afinal, estamos falando em segurança", explica Inaldo Dantas.

Caso de emergência

O elevador é um aparelho seguro e possui entradas de ar que garantem circulação de oxigênio em qualquer situação. Em caso de problema técnico, o passageiro deve ficar calmo, pressionar o botão de alarme e aguardar. Segundo Giulio Toia, da Engeltech, nesses casos, as empresas de manutenção procuram agir com rapidez e, em poucos minutos, o problema é sanado com total segurança

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Novo projeto de lei pretende cortar internet e TV a cabo dos inadimplentes do condomínio

Deixar de pagar suas taxas de manutenção do condomínio em uma associação da Flórida por um tempo, poderá deixá-lo sem internet e serviço de TV.

Cortar o acesso ao e-mail, junto com sites favoritos e programas de TV, é o mais novo remédio encontrado para uma legislação que tenta colocar uma maior pressão sobre os proprietários de condomínios cronicamente inadimplentes. O projeto deverá ser retomado quando o legislativo se reunir novamente em 08 de março.

Condomínio e associações de proprietários de imóveis em todo o estado sofreram perdas de receitas devido à recessão econômica e crise das hipotecas, que têm deixado muitos proprietários incapazes ou não dispostos a pagar taxas de manutenção de condomínios. 

O projeto de lei apresentado pelo senador Gwen Margolis, de Sunny Isles, é mais uma forma de tentar punir os proprietários inadimplentes, retirando amenidades.

A lei da Flórida permite agora que as associações do condomínio e proprietários proíbam os proprietários atrasados nos pagamentos do uso de áreas comuns, como piscinas e clubes. Mas esses poderes poderia ser expandido para desligar Internet e serviços de televisão paga.

No ano passado, o Legislativo reagiu aos protestos de associações exigindo mais autoridade para lidar com inadimplentes, promulgando a lei no verão passado que os proíbe de usem áreas comuns do condomínio caso estejam atrasados com o pagamento há mais de 90 dias. 

O projeto de lei Margolis, SB 712, acrescenta a que a lei define as áreas comuns como as de lazer, piscinas, ginásios e salas de reuniões. Mas a lei vai além, acrescentando Internet e serviços de televisão a cabo. A lei também deixa claro que as associações não podem desligar serviços de água e eletricidade.

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Nova Lei poderá conceber ao condomínio Registro Jurídico

Em tramitação na Câmara, o Projeto de Lei 80/11 autoriza o registro dos condomínios como pessoas jurídicas de direito privado. A proposta altera o Código Civil (Lei 10.406/02) e a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

De autoria do deputado Bernardo Santana de Vasconcellos (PR-MG), o projeto inclui na medida os condomínios existentes em desmembramentos e em loteamentos urbanos. O texto define como condomínio o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e de partes comuns, o que inclui tanto os condomínios verticais (prédios), quanto os horizontais (casas).

A opção de se constituir como pessoa jurídica, conforme o projeto, somente poderá ser exercida por decisão de, no mínimo, 2/3 dos proprietários do condomínio.

Cobrança de cotas

Na avaliação do autor da proposta, ela será uma solução para inúmeras questões envolvendo a representação do condomínio, "especialmente em ações que envolvem a cobrança e a execução de cotas atrasadas, em razão de indefinições em torno de quem deveria figurar como autor: o condomínio representado pelo síndico ou o próprio síndico."

Para Vasconcellos, o reconhecimento da personalidade jurídica dos condomínios não acarretará ameaça aos interesses dos condôminos, uma vez que a assembléia condominial continuará decidindo soberanamente sobre a gestão coletiva, autorizando ou negando poderes ao síndico. Ele lembra ainda que a personalização jurídica dos condomínios é uma prática reconhecida em outros países, como a França e o Chile.

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Dicas de prevenção contra o mosquito da Dengue nos condomínios

Como aumento das chuvas, os funcionários dos condomínios e condôminos devem ficar atentos a quaisquer condições que possibilitem o surgimento de focos do mosquito nas áreas externas dos edifícios. Dados da Secretaria de Vigilância em Saúde do Ministério da Saúde, mostram que o número de casos de Dengue no Brasil registrados no primeiro semestre de 2007 apresenta um significante aumento se comparado ao mesmo período de 2006. 

Segundo dados da FUNASA (Fundação Nacional de Saúde), 90% dos focos da dengue estão nas residências (incluindo prédios) e 65% das cidades brasileiras têm o Aedes Aegypti. Há vários tipos de vírus no Brasil, e cada um só infecta uma vez, mas deixa baixa a imunidade do paciente para os outros tipos de vírus da dengue.

De acordo com o pesquisador titular da Fundação Oswaldo Cruz (Fiocruz), Ricardo Galler, já há risco de dengue tipo 4, principalmente em Roraima, pois a população mantém um grande contato com Venezuelanos, país onde esse vírus já existe. Os Estados do Paraná, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e Rio Grande do Sul uniram-se para combater a dengue, já que os casos ocorridos nestes estados correspondem a 9% do total de casos de dengue no Brasil. 

Representantes das secretarias de saúde dos quatro estados vão trabalhar em parceria com o Ministério da Saúde no combate, controle e erradicação da doença nessa região. Laboratórios como o Fiocruz do Rio e de Recife e Butantan em São Paulo já vêm trabalhando, em pesquisas para desenvolvimento de uma vacina contra a dengue. A estimativa é de que em 4 anos a vacina possa ser testada em humanos.

A tecnologia desde há muito tempo desenvolvida em parceria com cientistas dos Estados Unidos, busca uma forma de proteger a população contra os quatro tipos de vírus da doença. Segundo Reinaldo Guimarães, secretário de Ciência, Tecnologia e Insumos, o governo pretende distribuir a vacina no sistema público de saúde.

A prevenção da doença e a conscientização da população é dever de todos e essencial para evitar a disseminação da dengue.

Lista de ações

·                     Ralos externos e canaletas de drenagens para água da chuva: usar tela de nylon para proteção ou colocar sal semanalmente.

·                     Ralos internos de esgoto: colocar tampa abre-e-fecha ou tela de nylon (trama de um milímetro) ou, ainda, duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente.

·                     Lajes e marquises: manter o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva.

·                     Calhas: manter sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água.

·                     Fossos de elevador: verificar semanalmente se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento por bombeamento.

·                     Vasos sanitários sem uso diário: manter sempre tampados, acionando a descarga semanalmente; caso não possuam tampa, vedar com saco plástico aderido com fita adesiva. Não sendo possível a vedação, acionar a válvula semanalmente, adicionando a seguir duas colheres de sopa de sal.

·                     Caixas de descarga sem tampa e sem uso diário: tampar com filme plástico ou saco plástico aderido com fita adesiva.

·                     Vasos com pratos substituir a água por areia grossa no prato ou furá-los para não acumular água.

·                     Caixas d´água: mantê-las vedadas, colocar uma tela de nylon no ladrão, limpar periodicamente.

·                     Piscinas em período de uso: efetuar o tratamento adequado com cloro.Lavar sempre suas bordas, para que pequenos acúmulos de água não se tornem focos de procriação do mosquito.

·                     Piscinas sem uso freqüente: reduzir o máximo possível o volume de água e aplicar, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água.

·                     Recipientes descartáveis ou recipientes que podem acumular água, tais como: latas, garrafas, baldes, bacias etc, passar um pano grosso ou bucha nas bordas, virar de boca para baixo, acondicionar em sacos de lixo e disponibilizá-los para coleta rotineira da limpeza pública.

Cacos de vidro no muro: quebrar os gargalos e fundos de garrafas e/ou colocar massa de cimento.

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